Tekninen lautakunta, kokous 1.6.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 166 Teknisen lautakunnan lausunto: Malminpää 3. kaupunginosan korttelia 36 (osa), Liisantoria, katuja Mikonkatu (osa), Otavankatu (osa) ja Annankatu (osa) koskeva asemakaavan muutos 609 1743

PRIDno-2020-1996

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Risto Reipas, vs. kaupunkisuunnittelupäällikkö, risto.reipas@pori.fi

Perustelut

Asemakaavamuutosalue kuuluu Porin ruutukaavakeskustan alueella sijaitsevaan Malminpään 3. kaupunginosaan. Asemakaavamuutosalue rajautuu etelässä Mikonkatuun, idässä Eteläpuistoon, pohjoisessa Liisankatuun ja lännessä Annankatuun. Alueeseen kuuluu yksityisessä omistuksessa olevia tontteja sekä Porin kaupungin omistamat Liisantorin ja katujen alueet. Yksityisessä omistuksessa olevilla tonteilla sijaitsee Björneborgs svenska samskola (Bss) sekä nk. Palojoen kiinteistö, jonka rakennusten tiloja on vuokrattu yrityskäyttöön. Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 2,2 ha. 

Asemakaavamuutos laaditaan maanomistajan hakemuksesta ja konsultin A-Insinöörit Rakennuttaminen Oy:n toimesta.

Kaavamuutosalue on asemakaavoitettua aluetta keskustan ruutukaava-alueella. Kaavamuutosalueella on kolme voimassaolevaa asemakaavaa: vuodelta 1983 asemakaava 770 (Liisantori, Bss ja Palojoen kiinteistö), vuodelta 2010 asemakaava 1563 (Rosa Husetin kiinteistö) sekä vuodelta 2001 asemakaava 1372 (Mikonkadun katualue). Bss-koulukiinteistön tontin osalta voimassa oleva kaava vastaa olemassa olevia rakennuksia. Palojoen kiinteistön tonttien osalta kaava ei vastaa tontilla nykyisin olevaa rakennuskantaa, vaan mahdollistaa tontin uudiskäytön asuin-, liike- ja toimistorakennusten rakennuspaikkana. Liisantorin osalta kaava ei vastaa tontilla nykyisin olevaa rakennuskantaa (huoltorakennukset). Rosa Husetin tontin kaava vastaa tontilla olevia rakennuksia. Mikonkadun osalta kaava vastaa nykytilannetta ja mahdollistaa rakentamisen katualueen alapuolelle.

Asemakaavassa on alueelle asetettu ns. Rosa Husetia koskeva kaavamääräys sr-20, jonka mukaisesti rakennus on kaupunkikuvan kannalta tärkeä rakennus. Maankäyttö- ja rakennuslain 57 pykälän 2 momentin nojalla määrätään, että rakennusta ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä. Rakennuksessa suoritettavien muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen kaupunkikuvallisesti merkittävä luonne säilyy.

Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa Porin ruotsinkielisen koulun uudisrakentamishanke koulun nykyisille sekä Palojoen kiinteistön tonteille. Uudisrakennus tulee täydentämään nykyisiä koulurakennuksia ja toimimaan niiden kanssa yhtenäisenä kokonaisuutena. Rakentamisen yhteydessä puretaan tonteilla sijaitsevia rakennuksia. Rakentamisen kokonaislaajuudeksi on P-10 -alueelle esitetty 10 000 k-m², VU-alueelle 185 k-m².ja katualueelle 150 k-m².

Vireilletulo

Maankäyttö-​ ja rakennuslain 63 §:n mukainen osallistumis-​ ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 18.6.-​18.8.2020. Vireilletulosta ja nähtäville asettamisesta kuulutettiin kaupungin ilmoituslehdissä sekä verkkosivuilla. Osallisilla oli mahdollisuus esittää mielipiteitä ja täydennysehdotuksia osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Ennakkolausuntoja saatiin neljä kappaletta, Porin Vedeltä ja Porin Energia Oy Energiayksiköltä. Ennakkolausunnot otettiin asemakaavatyössä huomioon ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on päivitetty palautteiden pohjalta.

Asemakaavaluonnos oli nähtävillä 15.10.2020 – 14.11.2020

Nähtävilläolosta ilmoitettiin kuulutuksella paikallisissa lehdissä, kaupungin verkkosivuilla sekä kirjeellä osallisille. Lisäksi lähetettiin ennakkolausuntopyynnöt viranomaisille.

Asemakaavaluonnoksen nähtävilläolon aikana ei jätetty yhtään mielipidettä. Asemakaavaluonnoksesta pyydettiin ja saatiin 5 viranomaislausuntoa: Satakuntaliitto 9.12020, Varsinais-Suomen ELY-keskus 10.11.2020, Satakunnan Museo 12.11.2020, Elinvoima- ja ympäristötoimiala 17.11.2020 ja Porin Energia Sähköverkot Oy 21.10.2020.

Kaikki viranomaisten ennakkolausunnot ovat nähtävissä kokonaisuudessaan kaavan asiakirjoissa Porin kaupungin asianhallintajärjestelmässä. 

Kaavaselostuksen liitteenä olevassa palauteraportissa on annettu kaavahanketta valmistelevan suunnittelijan vastineet luonnosvaiheen ennakkolausuntoihin.

Ennakkolausuntojen pohjalta kaava-​asiakirjoihin on tehty palauteraporttiin kirjatut päivitykset ja tarkennukset.

Lausunnot ovat kokonaisuudessaan kaava-​aineiston liiteasiakirjoina.

Vireilletulo- ja luonnosvaiheessa saatujen ennakkolausuntojen perusteella Porin Vedeltä, Porin Energia Oy Energiayksiköltä ja Pori Energia Sähköverkot Oy:lta ei tarvitse ehdotusvaiheessa pyytää uusia lausuntoa.

Kaavamuutoksesta ei aiheudu alueen maanomistajalle sellaista merkittävää hyötyä, jonka johdosta tulisi neuvotella maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesta maankäyttösopimuksesta.

Tämän asemakaavan alueella tonttijako laaditaan sitovana ja erillisenä.

Asiakirjoihin sisältyy asemakaavakartta ja –selostus.

Luettelo asianosaisista on nähtävissä asiakirjoissa.

Ehdotus

Esittelijä

Aino-Maija Luukkonen, kaupunginjohtaja, aino-maija.luukkonen@pori.fi

Kaupunginhallitus päättää asettaa Malminpään 3. kaupunginosan korttelin 36 (osa), puistoa Liisantori, katuja Annankatu (osa), Otavankatu (osa) ja Mikonkatu (osa) koskevan asemakaavan muutoksen 609 1743 päivätty 1.4.2021, nähtäväksi vähintään 30 päivän ajaksi ja pyytää siitä elinvoima- ja ympäristötoimialan, teknisen lautakunnan, Satakunnan Pelastuslaitoksen, Varsinais-Suomen ELY-keskuksen, Satakuntaliiton sekä Satakunnan Museon lausunnot,​ minkä jälkeen asia tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Kaavamuutoksen anojalta Kiinteistö Oy Tukkurilta peritään kaavan laatimis- ja käsittelykuluja 3000 euroa, joista luonnosvaiheessa on laskutettu 1500 euroa ja loput kun kaavamuutos on hyväksytty.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Valmistelija

  • Hannu Lammi, maankäyttöinsinööri, hannu.lammi@pori.fi

Perustelut

Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 19.4.2021 asettaa Malminpään 3. kaupunginosan korttelin 36 (osa), puistoa Liisantori, katuja Annankatu (osa), Otavankatu (osa) ja Mikonkatu (osa) koskevan asemakaavan muutoksen 609 1743 nähtäväksi vähintään 30 päivän ajaksi ja pyytää siitä elinvoima- ja ympäristötoimialan, teknisen lautakunnan, Satakunnan Pelastuslaitoksen, Varsinais-Suomen ELY-keskuksen, Satakuntaliiton sekä Satakunnan Museon lausunnot,​ minkä jälkeen asia tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Infrayksikön lausunto:
Voimassa olevassa asemakaavassa tontit 609-3-36-1 ja -112 ovat opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YO-5 ja YO) ja tonttien rakennusoikeus on yhteensä 4 910 k-m². Tontit 609-3-36-1111 ja -2111 ovat asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL) ja rakennusoikeus yhteensä 3 300 k-m². Asemakaavamuutoksessa tonttien käyttötarkoitusta muutetaan palvelurakennusten korttelialueeksi (P-10) ja rakennusoikeus lisääntyy 8 210 k-m²:stä 10 000 k-m²:iin.

Käyttötarkoituksen muuttumisesta ja rakennusoikeuden lisääntymisestä johtuva arvonnousu on tarpeen selvittää. Maapolitiikkatiimi tilaa kyseessä olevasta alueesta kiinteistöarvion ulkopuoliselta riippumattomalta arvioitsijalta. Mikäli asemakaavamuutoksesta todetaan aiheutuvan maanomistajalle merkittävää hyötyä, on maanomistajalla velvollisuus osallistua kaupungille aiheutuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Maanomistajan ja kaupungin välillä tulee tällöin solmia maankäyttö- ja rakennuslain mukainen maankäyttösopimus kaupungin maapoliittisen ohjelman mukaisin periaattein. Asemakaavaa ei tule tuoda hyväksymiskäsittelyyn ennen maankäyttösopimusta, mikäli se katsotaan edellä mainitun arvonnousun johdosta tarpeelliseksi. 

Asemakaavamuutoksessa on osoitettu aluevaraukset Otavankadun ja Mikonkadun alittavan yhdyskäytävän rakentamiselle sekä sisäänkäyntirakennuksen toteuttamiselle Liisantorin kaakkoiskulmaan. Alueen vuokraamisesta tulee sopia kaupungin kanssa asemakaavamuutoksen tultua lainvoimaiseksi. Katualueilla ja Liisantorilla sijaitsee merkittävä määrä kunnallisteknisiä johtoja ja laitteita sekä lähiliikuntapaikan rakenteita. Yhdyskäytävän ja sisäänkäyntirakennuksen rakentamisesta ei saa aiheutua kustannuksia kaupungille. Sisäänkäyntirakennuksen sijainti ja koko tulee suunnitella siten, ettei rakentaminen aiheuta haittaa liikuntapaikan käytölle.

Infrayksikkö toteaa, että suunnittelun lähtökohtana tulee niin tässä kuin muissakin asemakaavakohteissa olla autopaikkojen sijoittaminen ensisijaisesti tontille ja vasta toissijaisesti erikseen pysäköintiin varatulle ja yksilöidylle alueelle, jonne aiheeseen liittyvät sopimukset ovat olemassa tai toteutettavissa (Porin pysäköintipolitiikka 2030). Autopaikkoja ei tule osoittaa rasitteina katualueille.

Kaavan yleisten määräysten mukaan korttelialueen tonttien autopaikkoja saadaan sijoittaa LPA-, K- ja P-korttelialueille, joiden jalankulkuetäisyys on enintään 250 metriä. Ainoa ajantasa-asemakaavassa tällä etäisyydellä sijaitseva LPA-korttelialue on ns. Europan-korttelin pysäköintitalo tontilla 609-4-44-6 osoitteessa Itsenäisyydenkatu 45b, minkä omistaa Kiinteistö Oy Mikonkadun Pysäköinti.

Kaavaselostuksessa on ristiriitaisuuksia. Asemakaavan suunnittelun tavoitteissa sivulla 42 todetaan, että ”… on lisäksi tarkasteltu katualueilla saattoliikennejärjestelyjen parantamisen mahdollisuuksia … sekä vinopysäköinnin lisäämisen mahdollisuuksia esimerkiksi Liisantorin laidalla. Näiden osalta on asemakaavatyössä kuitenkin päädytty säilyttämään katualueet ennallaan”. Sen sijaan asemakaavan vaikutuksista liikenteeseen on todettu sivuilla 48-49 seuraavaa: ”Asemakaavan toteutuessa … pysäköintimahdollisuudet paranevat toteutettavan viistopysäköinnin ansiosta” ja ”Saattoliikenne järjestetään Mikonkadun varteen osoitettavalla, lyhytaikaisen pysäköinnin mahdollistavalla pysäköintitaskulla. Lisäksi Liisantorin reunalla sijaitseva viistopysäköinti toimii saattoliikenteen pysäköintinä”.

Infrajohtamisen edustaja on lokakuussa 2020 osallistunut saattoliikennettä koskevaan maastokatselmukseen Svenska Kulturförbundenin toimijoiden sekä ruotsalaisen koulun muutoshanketta vetävän arkkitehdin kanssa. Katselmuksessa keskusteltiin vinopysäköintimahdollisuudesta Otavankadulle Liisantorin reunaan, mutta todettiin, ettei se käytännössä ole mahdollinen eikä toimiva ratkaisu. Mikonkadun osalta katselmuksessa todettiin tarpeelliseksi toteuttaa lyhytaikaista aikarajoitettua pysäköintiä ruotsalaisen koulun edustalla. Tämä ei kuitenkaan edellytä pysäköintitaskun rakentamista. Svenska Kulturförbuden i Björneborg on joulukuussa 2020 tehnyt anomuksen aikarajoitetusta pysäköinnistä, ja sitä koskeva viranhaltijapäätös on tehty helmikuussa 2021. Järjestely tullaan toteuttamaan kesän 2021 aikana.

Edellä mainituin perustein infrajohtaminen toteaa, että kaavaselostuksesta tulee poistaa saattoliikennettä koskevat tekstiosuudet sivuilta 48-49.

Ehdotus

Esittelijä

  • Markku Koppelomäki, yksikön päällikkö, infrayksikkö, markku.koppelomaki@pori.fi

Tekninen lautakunta päättää antaa edellä olevan lausunnon asemakaavan muutosehdotuksesta 609 1743.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Tiedoksi

Kaupunkisuunnittelu, kaupunginhallitus, kaupunginvaltuusto

Muutoksenhaku

Päätöksestä ei kuntalain 136 §:n perusteella saa tehdä oikaisuvaatimusta tai kunnallisvalitusta.