Tekninen lautakunta, kokous 28.4.2026

Perustelut

Yleisten rakennusten ja palvelurakennusten tontteja (Y- ja P-tontit) koskien ei ole aiemmin laadittu kattavaa hinnoittelua. Viimeisin laajempi päätös palveluasumiseen suunnattujen tonttien hinnoittelusta on tehty kaupunginvaltuustossa 16.6.2014 § 91 sisältäen 8 kaupunginosaa kantakaupungin alueelta.

Y- ja P-tonttien hinnoittelun uudistaminen ja laajentaminen on todettu tarpeelliseksi maanvuokrasopimusten uusimisten, vuokratonttien myymisten, maankäyttösopimusten laatimisten sujuvoittamiseksi sekä kuntalain 130 §:n edellyttämän markkina-arvon määrittelemiseksi. Lisäksi kattavalla hinnoittelulla edistetään kaupungin omistamien sote-kiinteistöjen mahdollisia luovutuksia Satakunnan hyvinvointialueelle.

Maapolitiikan toimintayksikkö on valmistellut hintavyöhykekartat, jotka kattavat valtaosan kaupungin asemakaavoitetuista asuinalueista. Vyöhykekartat noudattavat osin kaupunginosarajoja ja osa kaupunginosista on jaettu eri vyöhykkeisiin huomioiden niillä sijaitsevat Y- ja P-tontit. Joukkohinnoittelussa tonttien yksilöllisiä ominaisuuksia ei voida ottaa huomioon, vaan tavoitteena on laatia selkeät hintavyöhykkeet. Vyöhykehinnasta on mahdollista poiketa kumpaankin suuntaan, jos tontin ominaisuudet poikkeavat olennaisesti alueen muista tonteista. Tällaiset tapaukset ratkaistaan tapauskohtaisesti luovutuspäätösten yhteydessä.

Maapoliittisen ohjelman mukaisesti palvelurakennusten tontit hinnoitellaan asemakaavan salliman rakennusoikeuden mukaan (€/k-m²). Niille tonteille, joilla on voimassa olevassa asemakaavassa suojeltavaksi osoitettu rakennus, eikä sen johdosta tontin koko rakennusoikeus ole rakennettavissa, sovelletaan hinnoittelussa harkinnan mukaan toteutuneen rakentamisen kerrosneliömäärää.  

Kuntalain 130 §:n perusteella kaupungin luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön, tulee puolueettoman arvioijan arvioida kiinteistön markkina-arvo niissä tapauksissa, joissa kiinteistöä ei voida luovuttaa avoimella tarjouskilpailulla. Maapolitiikan toimintayksikkö on tilannut arviontyön puolueettomalta arvioitsijalta valmistelemansa hintavyöhykekartan perusteella. Arviotyössä on huomioitu kaupungin Y- ja P-tonttien luovutukset vuodesta 2019 alkaen. Arviotyön laatijalle on annettu mahdollisuus esittää hintavyöhykkeiden rajauksiin muutoksia. Arvioraportti on asian liitteenä. Arvioraportissa esitetyt vyöhykehinnat noudattavat maapolitiikan toimintayksikön aiemmin tilaamia tonttikohtaisia kiinteistöarvioita ja toimintayksikön käsitystä tonttien hintatasosta.

Y- ja P-tonttien kattavassa hinnoittelussa haastetta aiheuttaa se, että tontit mahdollistavat erityyppisten hankkeiden rakentumisen, eikä julkisen ja kaupallisen palvelun raja ole aina selkeä. Arvioraportin perusteella esitetään, että hinnoittelussa otetaan käyttöön tontin käyttötarkoituksen huomioiva kolmijakoinen (ei-kaupallinen, kaupallinen, kaupallinen palveluasuminen) vyöhykehinnoittelu. Tontit luokitellaan seuraavalla tavalla:

·         Luokka 1 Ei-kaupalliset tontit: Kirkot, museot, koulut sekä urheilu- ja kulttuuritoimen tontit

·         Luokka 2 Kaupalliset tontit: Julkiset hallinto- ja virastorakennukset, terveysasemat, sairaalat, paloasemat, päiväkodit, lastensuojelu sekä muut vastaavat tontit

·         Luokka 3 Kaupallinen palveluasuminen     

Mikäli P-tontille on rakentunut muuta kuin edellä mainittujen luokkien mukaista toimintaa, voidaan harkinnan mukaan soveltaa luokan 3 mukaista hinnoittelua. Esimerkiksi osalle P-tonteista on rakentunut päivittäistavarakauppa, joissa aiemmin laadittujen puolueettomien kiinteistöarvioiden perusteella hinnoittelu noudattaa kaupallisen palveluasumisen tonttien hintatasoa. 

Hinnoittelun käyttötarkoitukseen perustuva jaottelu on menettelynä uusi ja sen toteuttaminen tulee edellyttämään laajempaa harkintaa ja tontin käyttötarkoituksen tarkempaa määrittelyä tonttien luovutuspäätösten yhteydessä sekä sopimusten laadinnassa.

Maapolitiikan toimintayksikkö esittää, että hinnoittelu sidotaan elinkustannusindeksin (1951=100) vuoden 2025 keskilukuun 2339.

Maapoliittisen ohjelman mukaisesti erityistä arvoa omaavat tontit (esim. ranta-alueet, ydinkeskusta, muu erityinen sijainti) luovutetaan pääsääntöisesti avoimella tarjouskilpailulla, jossa tarjousperusteena voi olla hinta tai laatu.

Päätösehdotus

Esittelijä

Tekninen lautakunta esittää kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston päätettäväksi, että yleisten rakennusten ja palvelurakennusten tonttien vyöhykehinnoitteluksi vahvistetaan liitteenä oleva vyöhykehinnoittelu päätöksessä esitetyin periaattein ja että hinnat sidotaan elinkustannusindeksin (1951=100) vuoden 2025 keskilukuun 2339.