Kaupunginvaltuusto, kokous 12.6.2023

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 93 Rakentaminen sujuvammaksi kaupungin kaava-alueen ulkopuolella, valtuustoaloite, valtuutettu Viliina Välimäki

PRIDno-2023-764

Aikaisempi käsittely

Kaupunginvaltuusto, 27.2.2023

Perustelut

Valtuutettu Viliina Välimäki jätti valtuuston kokouksessa seuraavan valtuustoaloitteen:

”Rakentaminen sujuvammaksi kaupungin kaava-alueen ulkopuolella

Kokemusten ja saadun palautteen mukaan Porissa rakentamiseen vaadittavissa luvissa kestää pitkään ja prosessi on monimutkainen verrattuna lukuisiin muihin kuntiin. Kun rakentaa kaava-alueen ulkopuolelle, on rakennusluvan saaminen vieläkin hitaampi, monivaiheisempi, mutkikkaampi ja kalliimpi prosessi. Valtuustosopimuksessa 2021-2025 on sitouduttu lisäämään joustavuutta kaavoitukseen ja lupakäsittelyyn sekä kehittämään palvelualueita. Samaan sitoudutaan Pori 2030 strategiassa.

Kyläkaava on tuonut helpotusta monissa kunnissa kaupungin reuna-alueiden lupaprosesseihin, koska kyläkaavassa osoitetuille rakennuspaikoille on voinut rakentaa ilman suunnittelutarveratkaisua. Vastaavalle olisi Porissakin tarvetta, esimerkiksi Ahlaisten suunnalla.

Esitän, että selvitystyö lupaprosessien sujuvoittamisesta ja nopeuttamisesta nykyisen kaava-alueen ulkopuolella aloitetaan pikimmiten sekä valmistelu kyläkaavan saamiseksi Poriin aloitetaan.

26.2.2023 Porissa”

Ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää lähettää valtuustoaloitteen kaupunginhallitukselle kaupunginvaltuuston päätösten toimeenpanon yhteydessä käsiteltäväksi.

Päätös

Kaupunginvaltuusto päätti lähettää valtuustoaloitteen kaupunginhallitukselle kaupunginvaltuuston päätösten toimeenpanon yhteydessä käsiteltäväksi.

Elinvoima- ja ympäristölautakunta, 24.5.2023

Valmistelija

Mariitta Vuorenpää, Yleiskaavasuunnittelija, mariitta.vuorenpaa@pori.fi
Kirsi-Maria Viljanen, kirsi-maria.viljanen@pori.fi

Perustelut

Valtuutettu Viliina Välimäki on jättänyt kaupunginvaltuuston 27.2.2023 kokouksessa valtuustoaloitteen "Rakentaminen sujuvammaksi kaupungin kaava-​alueen ulkopuolella". Kaupunginhallitus on päättänyt pyytää 6.3.2023 kokouksessaan aloitteesta elinvoima-​ja ympäristölautakunnan lausunnon 31.5.2023 mennessä.

Ehdotus

Esittelijä

Jouko Hautamäki, vs. toimialajohtaja, elinvoima- ja ympäristötoimiala, jouko.hautamaki@pori.fi

Elinvoima- ja ympäristölautakunta päättää antaa valtuustoaloitteeseen seuraavanlaisen lausunnon kaupunginhallitukselle:

Rakennuslupaprosessit kuuluvat rakennusvalvontayksikön toimenkuvaan. Rakennusvalvonta myöntää lupia olemassa olevien resurssien puitteissa.

Kyläkaavoitus soveltuu alueille, joihin kohdistuu voimakasta rakentamispainetta ja rakentamisen ohjaustarvetta. Suora rakennuslupa ja mahdollisesti tarvittava suunnittelutarveratkaisu ovat sujuvampi vaihtoehto silloin, kun kylään haetaan uusien rakennuspaikkojen lupia muutaman vuoden välein. Kaavoitus on hidas ja kallis väline ratkaisemaan lupaprosessien kestoa ja linjauksia. Kyläkaavaprosessi kestää 2-5 vuotta ja hinta liikkuu 100 000€:n molemmin puolin. On myös esitetty näkemyksiä, että yleiskaavat, jotka eivät suoraan osoita rakennuspaikkoja, voivat olla maanomistajille mieluisampia kuin rakennuspaikat vuosikymmeniksi eteenpäin lukitseva kyläkaava, vaikka tarvittaisiinkin suunnittelutarveratkaisu.

Suorat rakennusluvat ja suunnittelutarveratkaisut ovat edullisin ja nopein tapa myöntää rakennuslupia haja-asutusalueelle, jos alueelle ei kohdistu voimakasta rakennuspainetta ja muuta maankäytön ohjaustarvetta ei ole.

Ahlaisten kylä on yksi Porin vetovoimaisimmista ja elinvoimaisimmista kylistä. Kyläkaavoituksen tarpeesta ja hyödyistä voidaan käynnistää vuoden 2024 kaavoitusohjelmaa varten esiselvitys, jossa tarkastellaan Ahlaisiin kohdistunut rakentaminen, väestörakenteen kehitysnäkymät ja suunnittelutarpeet suhteessa voimassa olevaan vuoden 1984 osayleiskaavaan. Selvityksen pohjalta voidaan arvioida, otetaanko Ahlaisten kyläosayleiskaava kaavoitusohjelmaan käynnistettäväksi kiireellisten tuulivoimaan, energiantuotantoon ja matkailun kehittämiseen tarvittavien osayleiskaavojen, keskustan osayleiskaavan ja Porin maankäytön kehityskuvan jälkeen. Koko Porin maankäytön kehityskuva on myös hyvä väline tarkastella haja-asutusalueen kasvunäkymiä sekä esittää kylien suunnitteluperiaatteet ja tunnistaa kylät, joissa kyläkaavoitus on tarpeen.
 

VASTINEEN TAUSTOITUS

1.       HAJA-ASUTUSALUEEN LUPAPROSESSISTA

Haja-asutusalueella, suunnittelutarvealueen ulkopuolella rakentamisen lupa myönnetään suoraan rakennusluvalla, jos rakennuspaikalle asetetut edellytykset täyttyvät (MRL §116 ja §136). Jos alueella on oikeusvaikutteinen, rakennuslupien myöntämiseen tarkoitettu yleiskaava (MRL§44), rakennuslupa myönnetään sen perusteella. Porissa ei ole tällaisia osayleiskaavoja. Suunnittelutarveratkaisu voidaan edellyttää myös, jos rakentamisen ympäristövaikutukset ovat merkittäviä (MRL§16). Näin voi olla esimerkiksi kylien keskusta-alueilla. Lisäksi suunnittelutarveratkaisu voidaan edellyttää haja-asutusalueella, jos on ilmeistä, että rakennushankkeen myötä on syntymässä taajaa asutusta. Tämän harkinnan tekee Porissa rakennusvalvontayksikön päällikkö ja poikkeuslupatyöryhmä.

Haja-asutusalueella MRL:n tai oikeusvaikutuksettoman yleiskaavan mukaisen rakennuspaikan lisäksi sekä rakennuslupa, että suunnittelutarveratkaisu edellyttävät, että rakennuspaikan emätilalla/kantatilalla on jäljellä rakennuspaikkoja verrattuna muiden alueen tilojen käyttämiin rakennuspaikkoihin. Tämä tarkastelu tulee perustuslain maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksesta.

Porissa voimassa olevissa yleiskaavoissa ei ole määritelty suunnittelutarvealueita, joten ainoa alue, jossa suunnittelutarveratkaisu edellytetään ilman erillistä harkintaa, on rakennusjärjestyksen liitekartan mukainen Porin lounaisosaa kiertävä peltoalue. Suunnittelutarvealueet ovat voimassa 10 vuotta päätöksestä.

Linkki rakennusjärjestyksen liitekarttaan: https://cms.pori.fi/uploads/sites/2/2022/11/suunnittelutarvealuekartta_a4_rajaus_101018.pdf

Suunnittelutarveratkaisu on Porissa toimialajohtajan tekemä viranhaltijapäätös rakennusvalvontayksikön päällikön valmistelusta. Valmistelu kestää alle päivän, naapurien kuuleminen noin kaksi viikkoa ja päätöksen tiedoksisaantiaika ja valitusaika noin kuukauden. Suunnittelutarveratkaisuun on syytä varata minimissään 3kk. Suunnittelutarveratkaisun hinta on 470€.

Positiivisen suunnittelutarveratkaisun todennäköisyydestä on syytä keskustella rakennusvalvonnan kanssa. Jos kohde on selkeä, voidaan rakennuslupaprosessi mahdollisesti käynnistää yhtä aikaa, jolloin rakennuslupa voidaan myöntää heti suunnittelutarveratkaisupäätöksen jälkeen. Yleisin rakennuslupia ja suunnittelutarveratkaisujen käsittelyä pidentävä tekijä on, että päätöksen tarvitsemia asiakirjoja tai selvityksiä ei ole toimitettu.
 

2.       KYLÄKAAVOITUKSESTA

Oikeusvaikutteisen, suoraan rakennuslupien myöntämiseen tarkoitetun kyläkaavan perusteella (MRL§44) voidaan rakennuslupa myöntää suoraan kaavassa osoitetulle rakennuspaikalle. Porissa ei ole tällaisia osayleiskaavoja. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun takia rakennuspaikkoja osoitetaan kyläkaavoissa erittäin paljon odotettuun kasvuun ja kysyntään nähden, ja samasta syystä suuri osa rakennuspaikoista joudutaan osoittamaan kyläkeskustan ulkopuolelle. Kyläosayleiskaavan suunnitteluperiaatteet poikkeavat siis merkittävästi asemakaavoituksesta.

Oikeusvaikutteisessa kyläyleiskaavassa voidaan osoittaa rakennuspaikat, joiden perusteella voidaan suoraan hakea rakennuslupaa. Tällöin rakentamisen lupaprosessi sujuvoituu rakentajan näkökulmasta suunnittelutarveratkaisuun käytetyn ajan ja hinnan verran (470€). Porissa tämä koskee rakennusjärjestyksen liitekartan mukaista peltoaluetta ja kyliä, jos rakennushankkeen ympäristövaikutukset ovat merkittäviä.

Kyläosayleiskaavan hyödyt ja hinta

Kyläyleiskaavoitus on olennaista silloin, kun kylään kohdistuu rakentamispaineita, kylässä on tarve suunnitella kevyen liikenteen reittejä, turvallisia kouluteitä tai yhteisiä alueita. Kyläkaavoitukseen liittyy usein myös toiveita kunnallistekniikan ulottamisesta omaan kylään. Nykyisessä kuntatalouden tilanteessa sellainen on tuskin taloudellisesti mahdollista, vaan kylien kunnallistekniikka tulee perustumaan vesiosuuskuntiin. Kyläyleiskaavaprosessien hyödyiksi on kylissä koettu yhteisöllisyyden lisääntyminen. Negatiivisena on voitu kokea luonto- tai kulttuurihistoriallisten selvitysten esille tuomien arvojen aiheuttamat rajoitukset. Myös hitaasti tai ei koskaan toteutuvien rakennuspaikkojen osoittaminen on voitu kokea ongelmallisena.

Pohjois-Porin yleiskaavassa 2000 Ahlaisiin on osoitettu kevyen liikenteen väylä. Ahlaistentiestä vastaa ELY-keskus. Kevyen liikenteen reitin rakentamiselle ei ole estettä, jos sen suunnittelulle ja toteutukselle löytyy rahoitus.

Kyläkaavoituksessa rakennuspaikat määritellään emätila/kantatilaperiaatteen mukaan. Näin taataan perustuslain velvoittama maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Siksi sellainen tila, joka on jo rakentanut paljon, ei välttämättä saa kyläkaavassakaan enää uusia rakennuspaikkoja. Yksittäiseen suunnittelutarveratkaisuun verrattuna kyläosayleiskaavassa on kuitenkin mahdollisuus siirtää, maaomistajien välisin järjestelyin, rakennuspaikkoja kylän kehityksen kannalta suotuisiin kohtiin. Myös käytetty kantatilamitoitus voi antaa tiloille enemmän rakennuspaikkoja suotuisilla kyläalueilla, jos mitoitus perustuu edullisuusvyöhykkeisiin.

Rakennuspaikkojen myöntämiseen oikeuttava kyläkaavoitus voi kuulostaa kevyemmältä osayleiskaavalta mutta on normaalia osayleiskaavaprosessia työläämpi juuri kaikkien osayleiskaava-alueen tilojen rakennuspaikkojen osoittamiseen tarvittavan kantatila/emätilamitoituksen takia. Käytännössä kyläkaavassa tehdään suunnittelutarveratkaisut kaikille kylän tiloille ja rakennuspaikoille samaan aikaan. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun näkökulmasta kyläkaavoihin joudutaan osoittamaan kylän kasvunäkymiin nähden moninkertaisesti rakennuspaikkoja, jotka eivät ehkä koskaan toteudu. Tämän takia kyläkaavan rakentamisen ohjausvaikutus on myös heikko.

Kyläosayleiskaavan tarvitsemat selvitykset:

  • kantatila/emätilamitoitus
  • luontoselvitykset
  • maisema-analyysit
  • kulttuurihistoriallisen rakennuskannan selvitykset
  • pohjavesi- ja kunnallistekniset selvitykset
  • liikenneselvitykset

Kyläosayleiskaavan tarvitsemat selvitykset maksavat 30 000 - 50 000€ riippuen alueen laajuudesta. Itse kaavaprosessi kestää minimissään kaksi vuotta ja on ulkopuolisena työnä samaa suuruusluokkaa 30 000 – 50 000€.

Vuonna 2022 on tehty opinnäytetyö (Kyläkaavoitus maaseudun kehittäjänä, Lapin AMK, Pirkkalainen), jossa on tarkasteltu kyläosayleiskaavojen toteutuneisuutta. Seurantajakso oli vain muutaman vuoden, mutta tässä ajassa kolmeen kylään osoitetusta noin 250:sta uudesta rakennuspaikasta oli rakennettu vain 5. Rakennuspaikkojen kysyntää ei siis ollut erityisesti kohdistunut kyläkaavojen alueelle, vaikka ne oli tehty kylien elinvoiman lisäämiseksi.

Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Porin kaupungin asukasluku tulee pienentymään 9% vuoteen 2040 mennessä. Samaan aikaan aktiivisimman asukassegmentin määrä vähenee yli 10%. Tästä näkökulmasta sekä keskustaajamaan, että kyliin kaavoitetun asumisen tarve tulee vähenemään merkittävästi tulevaisuudessa, vaikka viihtyisät kylät ovatkin olennaisia asukkaiden ja työpaikkojen houkuttelun näkökulmista.
 

Porin kylien kaavatilanne

Porin kylät ovat Lassilaa lukuun ottamatta kaavoitettu. Lassilaan ei ole vuosiin havaittu kohdistuvan rakentamiskysyntää.

  • Ahlaisissa on vuoden 1984 Ympäristöministeriön vahvistama, oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jonka asumisvaraukset eivät ole vielä rakentuneet täyteen. Kaavan rakentamismääräykset ovat asemakaavatasoa. Kaava on vahvistettu ennen MRL §44:n voimaan tuloa. Asumisen leviäminen Ahlaisten osayleiskaava-alueen ulkopuolelle ei ole toivottavaa. Samaa aluetta koskeva oikeusvaikutukseton Pohjois-Porin osayleiskaava 2000 on yleispiirteisempi ja strateginen, ja osoittaa asutukselle mahdollisia laajenemisalueita.
  • Laviassa on Vihteljärvi-Niemenkylä osayleiskaava 1999, joka toimii ohjeena rakennuslupia myönnettäessä.
  • Noormarkussa ja Toukarissa on v. 2015 hyväksytty oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jossa ei ole määrätty suunnittelutarvealuetta.
  • Lyttylässä on oikeusvaikutukseton Meri-Porin osayleiskaava vuodelta 2002. Se toimii ohjeena rakennuslupia myönnettäessä.
     

YHTEENVETO

Kyläkaavoitus on raskas ja kallis väline nopeuttaa haja-asutusalueen lupaprosessia.

Suorat rakennusluvat ja suunnittelutarveratkaisut ovat edullisin ja nopein tapa myöntää rakennuslupia haja-asutusalueelle, jos alueelle ei kohdistu voimakasta rakennuspainetta ja muuta maankäytön ohjaustarvetta ei ole.

Jos valtuustoaloitteen tekijällä on tietoa hyvistä kyläkaavoitusesimerkeistä, ne olisi hyvä tuoda esille, että kaavoituskatsausta varten voitaisiin arvioida, miten vastaavat kaavahankkeet toimisivat Porissa.

Päätös

Muutettu päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Kokouskäsittely

Keskustelun edetessä esittelijä päätti muuttaa päätösehdotustaan seuraavasti:

Elinvoima- ja ympäristölautakunta päättää antaa valtuustoaloitteeseen seuraavanlaisen lausunnon kaupunginhallitukselle:

Rakennuslupaprosessit kuuluvat rakennusvalvontayksikön toimenkuvaan. Rakennusvalvonta myöntää lupia olemassa olevien resurssien puitteissa.

Kyläkaavoitus soveltuu alueille, joihin kohdistuu voimakasta rakentamispainetta ja rakentamisen ohjaustarvetta. Suora rakennuslupa ja mahdollisesti tarvittava suunnittelutarveratkaisu ovat sujuvampi vaihtoehto silloin, kun kylään haetaan uusien rakennuspaikkojen lupia muutaman vuoden välein. Kaavoitus on hidas ja kallis väline ratkaisemaan lupaprosessien kestoa ja linjauksia. Kyläkaavaprosessi kestää 2-5 vuotta ja hinta liikkuu 100 000€:n molemmin puolin. On myös esitetty näkemyksiä, että yleiskaavat, jotka eivät suoraan osoita rakennuspaikkoja, voivat olla maanomistajille mieluisampia kuin rakennuspaikat vuosikymmeniksi eteenpäin lukitseva kyläkaava, vaikka tarvittaisiinkin suunnittelutarveratkaisu.

Suorat rakennusluvat ja suunnittelutarveratkaisut ovat edullisin ja nopein tapa myöntää rakennuslupia haja-asutusalueelle, jos alueelle ei kohdistu voimakasta rakennuspainetta ja muuta maankäytön ohjaustarvetta ei ole.

Ahlaisten kylä on yksi Porin vetovoimaisimmista ja elinvoimaisimmista kylistä. Kyläkaavoituksen tarpeesta ja hyödyistä voidaan käynnistää vuoden 2024 kaavoitusohjelmaa varten esiselvitys, jossa tarkastellaan Ahlaisiin kohdistunut rakentaminen, väestörakenteen kehitysnäkymät ja suunnittelutarpeet suhteessa voimassa olevaan vuoden 1984 osayleiskaavaan. Selvityksen pohjalta voidaan arvioida, otetaanko Ahlaisten kyläosayleiskaava kaavoitusohjelmaan käynnistettäväksi kiireellisten tuulivoimaan, energiantuotantoon ja matkailun kehittämiseen tarvittavien osayleiskaavojen, keskustan osayleiskaavan ja Porin maankäytön kehityskuvan jälkeen. Koko Porin maankäytön kehityskuva on myös hyvä väline tarkastella haja-asutusalueen kasvunäkymiä sekä esittää kylien suunnitteluperiaatteet ja tunnistaa kylät, joissa kyläkaavoitus on tarpeen.
 

VASTINEEN TAUSTOITUS

1.       HAJA-ASUTUSALUEEN LUPAPROSESSISTA

Haja-asutusalueella, suunnittelutarvealueen ulkopuolella rakentamisen lupa myönnetään suoraan rakennusluvalla, jos rakennuspaikalle asetetut edellytykset täyttyvät (MRL §116 ja §136). Jos alueella on oikeusvaikutteinen, rakennuslupien myöntämiseen tarkoitettu yleiskaava (MRL§44), rakennuslupa myönnetään sen perusteella. Porissa ei ole tällaisia osayleiskaavoja. Suunnittelutarveratkaisu voidaan edellyttää myös, jos rakentamisen ympäristövaikutukset ovat merkittäviä (MRL§16). Näin voi olla esimerkiksi kylien keskusta-alueilla. Lisäksi suunnittelutarveratkaisu voidaan edellyttää haja-asutusalueella, jos on ilmeistä, että rakennushankkeen myötä on syntymässä taajaa asutusta. Tämän harkinnan tekee Porissa rakennusvalvontayksikön päällikkö ja poikkeuslupatyöryhmä.

Haja-asutusalueella MRL:n tai oikeusvaikutuksettoman yleiskaavan mukaisen rakennuspaikan lisäksi sekä rakennuslupa, että suunnittelutarveratkaisu edellyttävät, että rakennuspaikan emätilalla/kantatilalla on jäljellä rakennuspaikkoja verrattuna muiden alueen tilojen käyttämiin rakennuspaikkoihin. Tämä tarkastelu tulee perustuslain maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksesta.

Porissa voimassa olevissa yleiskaavoissa ei ole määritelty suunnittelutarvealueita, joten ainoa alue, jossa suunnittelutarveratkaisu edellytetään ilman erillistä harkintaa, on rakennusjärjestyksen liitekartan mukainen Porin lounaisosaa kiertävä peltoalue. Suunnittelutarvealueet ovat voimassa 10 vuotta päätöksestä.

Linkki rakennusjärjestyksen liitekarttaan: https://cms.pori.fi/uploads/sites/2/2022/11/suunnittelutarvealuekartta_a4_rajaus_101018.pdf

Suunnittelutarveratkaisu on Porissa toimialajohtajan tekemä viranhaltijapäätös rakennusvalvontayksikön päällikön valmistelusta. Valmistelu kestää alle päivän, naapurien kuuleminen noin kaksi viikkoa ja päätöksen tiedoksisaantiaika ja valitusaika noin kuukauden. Suunnittelutarveratkaisuun on syytä varata minimissään 3kk. Suunnittelutarveratkaisun hinta on 470€.

Positiivisen suunnittelutarveratkaisun todennäköisyydestä on syytä keskustella rakennusvalvonnan kanssa. Jos kohde on selkeä, voidaan rakennuslupaprosessi mahdollisesti käynnistää yhtä aikaa, jolloin rakennuslupa voidaan myöntää heti suunnittelutarveratkaisupäätöksen jälkeen. Yleisin rakennuslupia ja suunnittelutarveratkaisujen käsittelyä pidentävä tekijä on, että päätöksen tarvitsemia asiakirjoja tai selvityksiä ei ole toimitettu.
 

2.       KYLÄKAAVOITUKSESTA

Oikeusvaikutteisen, suoraan rakennuslupien myöntämiseen tarkoitetun kyläkaavan perusteella (MRL§44) voidaan rakennuslupa myöntää suoraan kaavassa osoitetulle rakennuspaikalle. Porissa ei ole tällaisia osayleiskaavoja. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun takia rakennuspaikkoja osoitetaan kyläkaavoissa erittäin paljon odotettuun kasvuun ja kysyntään nähden, ja samasta syystä suuri osa rakennuspaikoista joudutaan osoittamaan kyläkeskustan ulkopuolelle. Kyläosayleiskaavan suunnitteluperiaatteet poikkeavat siis merkittävästi asemakaavoituksesta.

Oikeusvaikutteisessa kyläyleiskaavassa voidaan osoittaa rakennuspaikat, joiden perusteella voidaan suoraan hakea rakennuslupaa. Tällöin rakentamisen lupaprosessi sujuvoituu rakentajan näkökulmasta suunnittelutarveratkaisuun käytetyn ajan ja hinnan verran (470€). Porissa tämä koskee rakennusjärjestyksen liitekartan mukaista peltoaluetta ja kyliä, jos rakennushankkeen ympäristövaikutukset ovat merkittäviä.

Kyläosayleiskaavan hyödyt ja hinta

Kyläyleiskaavoitus on olennaista silloin, kun kylään kohdistuu rakentamispaineita, kylässä on tarve suunnitella kevyen liikenteen reittejä, turvallisia kouluteitä tai yhteisiä alueita. Kyläkaavoitukseen liittyy usein myös toiveita kunnallistekniikan ulottamisesta omaan kylään. Nykyisessä kuntatalouden tilanteessa sellainen on tuskin taloudellisesti mahdollista, vaan kylien kunnallistekniikka tulee perustumaan vesiosuuskuntiin. Kyläyleiskaavaprosessien hyödyiksi on kylissä koettu yhteisöllisyyden lisääntyminen. Negatiivisena on voitu kokea luonto- tai kulttuurihistoriallisten selvitysten esille tuomien arvojen aiheuttamat rajoitukset. Myös hitaasti tai ei koskaan toteutuvien rakennuspaikkojen osoittaminen on voitu kokea ongelmallisena.

Pohjois-Porin yleiskaavassa 2000 Ahlaisiin on osoitettu kevyen liikenteen väylä. Ahlaistentiestä vastaa ELY-keskus. Kevyen liikenteen reitin rakentamiselle ei ole estettä, jos sen suunnittelulle ja toteutukselle löytyy rahoitus.

Kyläkaavoituksessa rakennuspaikat määritellään emätila/kantatilaperiaatteen mukaan. Näin taataan perustuslain velvoittama maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Siksi sellainen tila, joka on jo rakentanut paljon, ei välttämättä saa kyläkaavassakaan enää uusia rakennuspaikkoja. Yksittäiseen suunnittelutarveratkaisuun verrattuna kyläosayleiskaavassa on kuitenkin mahdollisuus siirtää, maaomistajien välisin järjestelyin, rakennuspaikkoja kylän kehityksen kannalta suotuisiin kohtiin. Myös käytetty kantatilamitoitus voi antaa tiloille enemmän rakennuspaikkoja suotuisilla kyläalueilla, jos mitoitus perustuu edullisuusvyöhykkeisiin.

Rakennuspaikkojen myöntämiseen oikeuttava kyläkaavoitus voi kuulostaa kevyemmältä osayleiskaavalta mutta on normaalia osayleiskaavaprosessia työläämpi juuri kaikkien osayleiskaava-alueen tilojen rakennuspaikkojen osoittamiseen tarvittavan kantatila/emätilamitoituksen takia. Käytännössä kyläkaavassa tehdään suunnittelutarveratkaisut kaikille kylän tiloille ja rakennuspaikoille samaan aikaan. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun näkökulmasta kyläkaavoihin joudutaan osoittamaan kylän kasvunäkymiin nähden moninkertaisesti rakennuspaikkoja, jotka eivät ehkä koskaan toteudu. Tämän takia kyläkaavan rakentamisen ohjausvaikutus on myös heikko.

Kyläosayleiskaavan tarvitsemat selvitykset:

  • kantatila/emätilamitoitus
  • luontoselvitykset
  • maisema-analyysit
  • kulttuurihistoriallisen rakennuskannan selvitykset
  • pohjavesi- ja kunnallistekniset selvitykset
  • liikenneselvitykset

Kyläosayleiskaavan tarvitsemat selvitykset maksavat 30 000 - 50 000€ riippuen alueen laajuudesta. Itse kaavaprosessi kestää minimissään kaksi vuotta ja on ulkopuolisena työnä samaa suuruusluokkaa 30 000 – 50 000€.

Vuonna 2022 on tehty opinnäytetyö (Kyläkaavoitus maaseudun kehittäjänä, Lapin AMK, Pirkkalainen), jossa on tarkasteltu kyläosayleiskaavojen toteutuneisuutta. Seurantajakso oli vain muutaman vuoden, mutta tässä ajassa kolmeen kylään osoitetusta noin 250:sta uudesta rakennuspaikasta oli rakennettu vain 5. Rakennuspaikkojen kysyntää ei siis ollut erityisesti kohdistunut kyläkaavojen alueelle, vaikka ne oli tehty kylien elinvoiman lisäämiseksi.

Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Porin kaupungin asukasluku tulee pienentymään 9% vuoteen 2040 mennessä. Samaan aikaan aktiivisimman asukassegmentin määrä vähenee yli 10%. Tästä näkökulmasta sekä keskustaajamaan, että kyliin kaavoitetun asumisen tarve tulee vähenemään merkittävästi tulevaisuudessa, vaikka viihtyisät kylät ovatkin olennaisia asukkaiden ja työpaikkojen houkuttelun näkökulmista.
 

Porin kylien kaavatilanne

Porin kylät ovat Lassilaa lukuun ottamatta kaavoitettu. Lassilaan ei ole vuosiin havaittu kohdistuvan rakentamiskysyntää.

  • Ahlaisissa on vuoden 1984 Ympäristöministeriön vahvistama, oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jonka asumisvaraukset eivät ole vielä rakentuneet täyteen. Kaavan rakentamismääräykset ovat asemakaavatasoa. Kaava on vahvistettu ennen MRL §44:n voimaan tuloa. Asumisen leviäminen Ahlaisten osayleiskaava-alueen ulkopuolelle ei ole toivottavaa. Samaa aluetta koskeva oikeusvaikutukseton Pohjois-Porin osayleiskaava 2000 on yleispiirteisempi ja strateginen, ja osoittaa asutukselle mahdollisia laajenemisalueita.
  • Laviassa on Vihteljärvi-Niemenkylä osayleiskaava 1999, joka toimii ohjeena rakennuslupia myönnettäessä.
  • Noormarkussa ja Toukarissa on v. 2015 hyväksytty oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jossa ei ole määrätty suunnittelutarvealuetta.
  • Lyttylässä on oikeusvaikutukseton Meri-Porin osayleiskaava vuodelta 2002. Se toimii ohjeena rakennuslupia myönnettäessä.
     

YHTEENVETO

Kyläkaavoitus on raskas ja kallis väline nopeuttaa haja-asutusalueen lupaprosessia.

Suorat rakennusluvat ja suunnittelutarveratkaisut ovat edullisin ja nopein tapa myöntää rakennuslupia haja-asutusalueelle, jos alueelle ei kohdistu voimakasta rakennuspainetta ja muuta maankäytön ohjaustarvetta ei ole.

Kaupunginhallitus, 5.6.2023

Valmistelija

Johanna Jokelainen, hallintopäällikkö, johanna.jokelainen@pori.fi

Perustelut

Valtuutettu Viliina Välimäki jätti kaupunginvaltuuston kokouksessa 27.2.2023 § 33 Rakentaminen sujuvammaksi kaupungin kaava-alueen ulkopuolella -valtuustoaloitteen. Kaupunginvaltuusto lähetti asian kaupunginhallituksen valmisteltavaksi. Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 6.3.2023 § 98 pyytää aloitteesta elinvoima- ja ympäristölautakunnan lausunnon.

Elinvoima- ja ympäristölautakunta on päätöksellään 24.5.2023 § 66 antanut asiassa seuraavan lausunnon:

"Rakennuslupaprosessit kuuluvat rakennusvalvontayksikön toimenkuvaan. Rakennusvalvonta myöntää lupia olemassa olevien resurssien puitteissa.

Kyläkaavoitus soveltuu alueille, joihin kohdistuu voimakasta rakentamispainetta ja rakentamisen ohjaustarvetta. Suora rakennuslupa ja mahdollisesti tarvittava suunnittelutarveratkaisu ovat sujuvampi vaihtoehto silloin, kun kylään haetaan uusien rakennuspaikkojen lupia muutaman vuoden välein. Kaavoitus on hidas ja kallis väline ratkaisemaan lupaprosessien kestoa ja linjauksia. Kyläkaavaprosessi kestää 2-5 vuotta ja hinta liikkuu 100 000 €:n molemmin puolin. On myös esitetty näkemyksiä, että yleiskaavat, jotka eivät suoraan osoita rakennuspaikkoja, voivat olla maanomistajille mieluisampia kuin rakennuspaikat vuosikymmeniksi eteenpäin lukitseva kyläkaava, vaikka tarvittaisiinkin suunnittelutarveratkaisu.

Suorat rakennusluvat ja suunnittelutarveratkaisut ovat edullisin ja nopein tapa myöntää rakennuslupia haja-asutusalueelle, jos alueelle ei kohdistu voimakasta rakennuspainetta ja muuta maankäytön ohjaustarvetta ei ole.

Ahlaisten kylä on yksi Porin vetovoimaisimmista ja elinvoimaisimmista kylistä. Kyläkaavoituksen tarpeesta ja hyödyistä voidaan käynnistää vuoden 2024 kaavoitusohjelmaa varten esiselvitys, jossa tarkastellaan Ahlaisiin kohdistunut rakentaminen, väestörakenteen kehitysnäkymät ja suunnittelutarpeet suhteessa voimassa olevaan vuoden 1984 osayleiskaavaan. Selvityksen pohjalta voidaan arvioida, otetaanko Ahlaisten kyläosayleiskaava kaavoitusohjelmaan käynnistettäväksi kiireellisten tuulivoimaan, energiantuotantoon ja matkailun kehittämiseen tarvittavien osayleiskaavojen, keskustan osayleiskaavan ja Porin maankäytön kehityskuvan jälkeen. Koko Porin maankäytön kehityskuva on myös hyvä väline tarkastella haja-asutusalueen kasvunäkymiä sekä esittää kylien suunnitteluperiaatteet ja tunnistaa kylät, joissa kyläkaavoitus on tarpeen.
 

VASTINEEN TAUSTOITUS

1.       HAJA-ASUTUSALUEEN LUPAPROSESSISTA

Haja-asutusalueella, suunnittelutarvealueen ulkopuolella rakentamisen lupa myönnetään suoraan rakennusluvalla, jos rakennuspaikalle asetetut edellytykset täyttyvät (MRL §116 ja §136). Jos alueella on oikeusvaikutteinen, rakennuslupien myöntämiseen tarkoitettu yleiskaava (MRL§44), rakennuslupa myönnetään sen perusteella. Porissa ei ole tällaisia osayleiskaavoja. Suunnittelutarveratkaisu voidaan edellyttää myös, jos rakentamisen ympäristövaikutukset ovat merkittäviä (MRL§16). Näin voi olla esimerkiksi kylien keskusta-alueilla. Lisäksi suunnittelutarveratkaisu voidaan edellyttää haja-asutusalueella, jos on ilmeistä, että rakennushankkeen myötä on syntymässä taajaa asutusta. Tämän harkinnan tekee Porissa rakennusvalvontayksikön päällikkö ja poikkeuslupatyöryhmä.

Haja-asutusalueella MRL:n tai oikeusvaikutuksettoman yleiskaavan mukaisen rakennuspaikan lisäksi sekä rakennuslupa, että suunnittelutarveratkaisu edellyttävät, että rakennuspaikan emätilalla/kantatilalla on jäljellä rakennuspaikkoja verrattuna muiden alueen tilojen käyttämiin rakennuspaikkoihin. Tämä tarkastelu tulee perustuslain maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksesta.

Porissa voimassa olevissa yleiskaavoissa ei ole määritelty suunnittelutarvealueita, joten ainoa alue, jossa suunnittelutarveratkaisu edellytetään ilman erillistä harkintaa, on rakennusjärjestyksen liitekartan mukainen Porin lounaisosaa kiertävä peltoalue. Suunnittelutarvealueet ovat voimassa 10 vuotta päätöksestä.

Linkki rakennusjärjestyksen liitekarttaan: https://cms.pori.fi/uploads/sites/2/2022/11/suunnittelutarvealuekartta_a4_rajaus_101018.pdf

Suunnittelutarveratkaisu on Porissa toimialajohtajan tekemä viranhaltijapäätös rakennusvalvontayksikön päällikön valmistelusta. Valmistelu kestää alle päivän, naapurien kuuleminen noin kaksi viikkoa ja päätöksen tiedoksisaantiaika ja valitusaika noin kuukauden. Suunnittelutarveratkaisuun on syytä varata minimissään 3kk. Suunnittelutarveratkaisun hinta on 470€.

Positiivisen suunnittelutarveratkaisun todennäköisyydestä on syytä keskustella rakennusvalvonnan kanssa. Jos kohde on selkeä, voidaan rakennuslupaprosessi mahdollisesti käynnistää yhtä aikaa, jolloin rakennuslupa voidaan myöntää heti suunnittelutarveratkaisupäätöksen jälkeen. Yleisin rakennuslupia ja suunnittelutarveratkaisujen käsittelyä pidentävä tekijä on, että päätöksen tarvitsemia asiakirjoja tai selvityksiä ei ole toimitettu.
 

2.       KYLÄKAAVOITUKSESTA

Oikeusvaikutteisen, suoraan rakennuslupien myöntämiseen tarkoitetun kyläkaavan perusteella (MRL§44) voidaan rakennuslupa myöntää suoraan kaavassa osoitetulle rakennuspaikalle. Porissa ei ole tällaisia osayleiskaavoja. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun takia rakennuspaikkoja osoitetaan kyläkaavoissa erittäin paljon odotettuun kasvuun ja kysyntään nähden, ja samasta syystä suuri osa rakennuspaikoista joudutaan osoittamaan kyläkeskustan ulkopuolelle. Kyläosayleiskaavan suunnitteluperiaatteet poikkeavat siis merkittävästi asemakaavoituksesta.

Oikeusvaikutteisessa kyläyleiskaavassa voidaan osoittaa rakennuspaikat, joiden perusteella voidaan suoraan hakea rakennuslupaa. Tällöin rakentamisen lupaprosessi sujuvoituu rakentajan näkökulmasta suunnittelutarveratkaisuun käytetyn ajan ja hinnan verran (470€). Porissa tämä koskee rakennusjärjestyksen liitekartan mukaista peltoaluetta ja kyliä, jos rakennushankkeen ympäristövaikutukset ovat merkittäviä.

Kyläosayleiskaavan hyödyt ja hinta

Kyläyleiskaavoitus on olennaista silloin, kun kylään kohdistuu rakentamispaineita, kylässä on tarve suunnitella kevyen liikenteen reittejä, turvallisia kouluteitä tai yhteisiä alueita. Kyläkaavoitukseen liittyy usein myös toiveita kunnallistekniikan ulottamisesta omaan kylään. Nykyisessä kuntatalouden tilanteessa sellainen on tuskin taloudellisesti mahdollista, vaan kylien kunnallistekniikka tulee perustumaan vesiosuuskuntiin. Kyläyleiskaavaprosessien hyödyiksi on kylissä koettu yhteisöllisyyden lisääntyminen. Negatiivisena on voitu kokea luonto- tai kulttuurihistoriallisten selvitysten esille tuomien arvojen aiheuttamat rajoitukset. Myös hitaasti tai ei koskaan toteutuvien rakennuspaikkojen osoittaminen on voitu kokea ongelmallisena.

Pohjois-Porin yleiskaavassa 2000 Ahlaisiin on osoitettu kevyen liikenteen väylä. Ahlaistentiestä vastaa ELY-keskus. Kevyen liikenteen reitin rakentamiselle ei ole estettä, jos sen suunnittelulle ja toteutukselle löytyy rahoitus.

Kyläkaavoituksessa rakennuspaikat määritellään emätila/kantatilaperiaatteen mukaan. Näin taataan perustuslain velvoittama maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Siksi sellainen tila, joka on jo rakentanut paljon, ei välttämättä saa kyläkaavassakaan enää uusia rakennuspaikkoja. Yksittäiseen suunnittelutarveratkaisuun verrattuna kyläosayleiskaavassa on kuitenkin mahdollisuus siirtää, maaomistajien välisin järjestelyin, rakennuspaikkoja kylän kehityksen kannalta suotuisiin kohtiin. Myös käytetty kantatilamitoitus voi antaa tiloille enemmän rakennuspaikkoja suotuisilla kyläalueilla, jos mitoitus perustuu edullisuusvyöhykkeisiin.

Rakennuspaikkojen myöntämiseen oikeuttava kyläkaavoitus voi kuulostaa kevyemmältä osayleiskaavalta mutta on normaalia osayleiskaavaprosessia työläämpi juuri kaikkien osayleiskaava-alueen tilojen rakennuspaikkojen osoittamiseen tarvittavan kantatila/emätilamitoituksen takia. Käytännössä kyläkaavassa tehdään suunnittelutarveratkaisut kaikille kylän tiloille ja rakennuspaikoille samaan aikaan. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun näkökulmasta kyläkaavoihin joudutaan osoittamaan kylän kasvunäkymiin nähden moninkertaisesti rakennuspaikkoja, jotka eivät ehkä koskaan toteudu. Tämän takia kyläkaavan rakentamisen ohjausvaikutus on myös heikko.

Kyläosayleiskaavan tarvitsemat selvitykset:

  • kantatila/emätilamitoitus
  • luontoselvitykset
  • maisema-analyysit
  • kulttuurihistoriallisen rakennuskannan selvitykset
  • pohjavesi- ja kunnallistekniset selvitykset
  • liikenneselvitykset

Kyläosayleiskaavan tarvitsemat selvitykset maksavat 30 000 - 50 000€ riippuen alueen laajuudesta. Itse kaavaprosessi kestää minimissään kaksi vuotta ja on ulkopuolisena työnä samaa suuruusluokkaa 30 000 – 50 000€.

Vuonna 2022 on tehty opinnäytetyö (Kyläkaavoitus maaseudun kehittäjänä, Lapin AMK, Pirkkalainen), jossa on tarkasteltu kyläosayleiskaavojen toteutuneisuutta. Seurantajakso oli vain muutaman vuoden, mutta tässä ajassa kolmeen kylään osoitetusta noin 250:sta uudesta rakennuspaikasta oli rakennettu vain 5. Rakennuspaikkojen kysyntää ei siis ollut erityisesti kohdistunut kyläkaavojen alueelle, vaikka ne oli tehty kylien elinvoiman lisäämiseksi.

Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Porin kaupungin asukasluku tulee pienentymään 9% vuoteen 2040 mennessä. Samaan aikaan aktiivisimman asukassegmentin määrä vähenee yli 10%. Tästä näkökulmasta sekä keskustaajamaan, että kyliin kaavoitetun asumisen tarve tulee vähenemään merkittävästi tulevaisuudessa, vaikka viihtyisät kylät ovatkin olennaisia asukkaiden ja työpaikkojen houkuttelun näkökulmista.
 

Porin kylien kaavatilanne

Porin kylät ovat Lassilaa lukuun ottamatta kaavoitettu. Lassilaan ei ole vuosiin havaittu kohdistuvan rakentamiskysyntää.

  • Ahlaisissa on vuoden 1984 Ympäristöministeriön vahvistama, oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jonka asumisvaraukset eivät ole vielä rakentuneet täyteen. Kaavan rakentamismääräykset ovat asemakaavatasoa. Kaava on vahvistettu ennen MRL §44:n voimaan tuloa. Asumisen leviäminen Ahlaisten osayleiskaava-alueen ulkopuolelle ei ole toivottavaa. Samaa aluetta koskeva oikeusvaikutukseton Pohjois-Porin osayleiskaava 2000 on yleispiirteisempi ja strateginen, ja osoittaa asutukselle mahdollisia laajenemisalueita.
  • Laviassa on Vihteljärvi-Niemenkylä osayleiskaava 1999, joka toimii ohjeena rakennuslupia myönnettäessä.
  • Noormarkussa ja Toukarissa on v. 2015 hyväksytty oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jossa ei ole määrätty suunnittelutarvealuetta.
  • Lyttylässä on oikeusvaikutukseton Meri-Porin osayleiskaava vuodelta 2002. Se toimii ohjeena rakennuslupia myönnettäessä.
     

YHTEENVETO

Kyläkaavoitus on raskas ja kallis väline nopeuttaa haja-asutusalueen lupaprosessia.

Suorat rakennusluvat ja suunnittelutarveratkaisut ovat edullisin ja nopein tapa myöntää rakennuslupia haja-asutusalueelle, jos alueelle ei kohdistu voimakasta rakennuspainetta ja muuta maankäytön ohjaustarvetta ei ole."

Ehdotus

Esittelijä

Lauri Inna, kaupunginjohtaja, lauri.inna@pori.fi

Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että valtuusto merkitsee tehdyt toimenpiteet ja annetun lausunnon tiedoksi vastauksena valtuustoaloitteeseen.

Pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan välittömästi kokouksessa.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Kaupunginhallitus päätti tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta heti kokouksessa.

Perustelut

Valtuutettu Viliina Välimäki jätti kaupunginvaltuuston kokouksessa 27.2.2023 § 33 Rakentaminen sujuvammaksi kaupungin kaava-alueen ulkopuolella -valtuustoaloitteen. Kaupunginvaltuusto lähetti asian kaupunginhallituksen valmisteltavaksi. Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 6.3.2023 § 98 pyytää aloitteesta elinvoima- ja ympäristölautakunnan lausunnon.

Elinvoima- ja ympäristölautakunta on päätöksellään 24.5.2023 § 66 antanut asiassa seuraavan lausunnon:

"Rakennuslupaprosessit kuuluvat rakennusvalvontayksikön toimenkuvaan. Rakennusvalvonta myöntää lupia olemassa olevien resurssien puitteissa.

Kyläkaavoitus soveltuu alueille, joihin kohdistuu voimakasta rakentamispainetta ja rakentamisen ohjaustarvetta. Suora rakennuslupa ja mahdollisesti tarvittava suunnittelutarveratkaisu ovat sujuvampi vaihtoehto silloin, kun kylään haetaan uusien rakennuspaikkojen lupia muutaman vuoden välein. Kaavoitus on hidas ja kallis väline ratkaisemaan lupaprosessien kestoa ja linjauksia. Kyläkaavaprosessi kestää 2-5 vuotta ja hinta liikkuu 100 000 €:n molemmin puolin. On myös esitetty näkemyksiä, että yleiskaavat, jotka eivät suoraan osoita rakennuspaikkoja, voivat olla maanomistajille mieluisampia kuin rakennuspaikat vuosikymmeniksi eteenpäin lukitseva kyläkaava, vaikka tarvittaisiinkin suunnittelutarveratkaisu.

Suorat rakennusluvat ja suunnittelutarveratkaisut ovat edullisin ja nopein tapa myöntää rakennuslupia haja-asutusalueelle, jos alueelle ei kohdistu voimakasta rakennuspainetta ja muuta maankäytön ohjaustarvetta ei ole.

Ahlaisten kylä on yksi Porin vetovoimaisimmista ja elinvoimaisimmista kylistä. Kyläkaavoituksen tarpeesta ja hyödyistä voidaan käynnistää vuoden 2024 kaavoitusohjelmaa varten esiselvitys, jossa tarkastellaan Ahlaisiin kohdistunut rakentaminen, väestörakenteen kehitysnäkymät ja suunnittelutarpeet suhteessa voimassa olevaan vuoden 1984 osayleiskaavaan. Selvityksen pohjalta voidaan arvioida, otetaanko Ahlaisten kyläosayleiskaava kaavoitusohjelmaan käynnistettäväksi kiireellisten tuulivoimaan, energiantuotantoon ja matkailun kehittämiseen tarvittavien osayleiskaavojen, keskustan osayleiskaavan ja Porin maankäytön kehityskuvan jälkeen. Koko Porin maankäytön kehityskuva on myös hyvä väline tarkastella haja-asutusalueen kasvunäkymiä sekä esittää kylien suunnitteluperiaatteet ja tunnistaa kylät, joissa kyläkaavoitus on tarpeen.
 

VASTINEEN TAUSTOITUS

1.       HAJA-ASUTUSALUEEN LUPAPROSESSISTA

Haja-asutusalueella, suunnittelutarvealueen ulkopuolella rakentamisen lupa myönnetään suoraan rakennusluvalla, jos rakennuspaikalle asetetut edellytykset täyttyvät (MRL §116 ja §136). Jos alueella on oikeusvaikutteinen, rakennuslupien myöntämiseen tarkoitettu yleiskaava (MRL§44), rakennuslupa myönnetään sen perusteella. Porissa ei ole tällaisia osayleiskaavoja. Suunnittelutarveratkaisu voidaan edellyttää myös, jos rakentamisen ympäristövaikutukset ovat merkittäviä (MRL§16). Näin voi olla esimerkiksi kylien keskusta-alueilla. Lisäksi suunnittelutarveratkaisu voidaan edellyttää haja-asutusalueella, jos on ilmeistä, että rakennushankkeen myötä on syntymässä taajaa asutusta. Tämän harkinnan tekee Porissa rakennusvalvontayksikön päällikkö ja poikkeuslupatyöryhmä.

Haja-asutusalueella MRL:n tai oikeusvaikutuksettoman yleiskaavan mukaisen rakennuspaikan lisäksi sekä rakennuslupa, että suunnittelutarveratkaisu edellyttävät, että rakennuspaikan emätilalla/kantatilalla on jäljellä rakennuspaikkoja verrattuna muiden alueen tilojen käyttämiin rakennuspaikkoihin. Tämä tarkastelu tulee perustuslain maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksesta.

Porissa voimassa olevissa yleiskaavoissa ei ole määritelty suunnittelutarvealueita, joten ainoa alue, jossa suunnittelutarveratkaisu edellytetään ilman erillistä harkintaa, on rakennusjärjestyksen liitekartan mukainen Porin lounaisosaa kiertävä peltoalue. Suunnittelutarvealueet ovat voimassa 10 vuotta päätöksestä.

Linkki rakennusjärjestyksen liitekarttaan: https://cms.pori.fi/uploads/sites/2/2022/11/suunnittelutarvealuekartta_a4_rajaus_101018.pdf

Suunnittelutarveratkaisu on Porissa toimialajohtajan tekemä viranhaltijapäätös rakennusvalvontayksikön päällikön valmistelusta. Valmistelu kestää alle päivän, naapurien kuuleminen noin kaksi viikkoa ja päätöksen tiedoksisaantiaika ja valitusaika noin kuukauden. Suunnittelutarveratkaisuun on syytä varata minimissään 3kk. Suunnittelutarveratkaisun hinta on 470€.

Positiivisen suunnittelutarveratkaisun todennäköisyydestä on syytä keskustella rakennusvalvonnan kanssa. Jos kohde on selkeä, voidaan rakennuslupaprosessi mahdollisesti käynnistää yhtä aikaa, jolloin rakennuslupa voidaan myöntää heti suunnittelutarveratkaisupäätöksen jälkeen. Yleisin rakennuslupia ja suunnittelutarveratkaisujen käsittelyä pidentävä tekijä on, että päätöksen tarvitsemia asiakirjoja tai selvityksiä ei ole toimitettu.
 

2.       KYLÄKAAVOITUKSESTA

Oikeusvaikutteisen, suoraan rakennuslupien myöntämiseen tarkoitetun kyläkaavan perusteella (MRL§44) voidaan rakennuslupa myöntää suoraan kaavassa osoitetulle rakennuspaikalle. Porissa ei ole tällaisia osayleiskaavoja. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun takia rakennuspaikkoja osoitetaan kyläkaavoissa erittäin paljon odotettuun kasvuun ja kysyntään nähden, ja samasta syystä suuri osa rakennuspaikoista joudutaan osoittamaan kyläkeskustan ulkopuolelle. Kyläosayleiskaavan suunnitteluperiaatteet poikkeavat siis merkittävästi asemakaavoituksesta.

Oikeusvaikutteisessa kyläyleiskaavassa voidaan osoittaa rakennuspaikat, joiden perusteella voidaan suoraan hakea rakennuslupaa. Tällöin rakentamisen lupaprosessi sujuvoituu rakentajan näkökulmasta suunnittelutarveratkaisuun käytetyn ajan ja hinnan verran (470€). Porissa tämä koskee rakennusjärjestyksen liitekartan mukaista peltoaluetta ja kyliä, jos rakennushankkeen ympäristövaikutukset ovat merkittäviä.

Kyläosayleiskaavan hyödyt ja hinta

Kyläyleiskaavoitus on olennaista silloin, kun kylään kohdistuu rakentamispaineita, kylässä on tarve suunnitella kevyen liikenteen reittejä, turvallisia kouluteitä tai yhteisiä alueita. Kyläkaavoitukseen liittyy usein myös toiveita kunnallistekniikan ulottamisesta omaan kylään. Nykyisessä kuntatalouden tilanteessa sellainen on tuskin taloudellisesti mahdollista, vaan kylien kunnallistekniikka tulee perustumaan vesiosuuskuntiin. Kyläyleiskaavaprosessien hyödyiksi on kylissä koettu yhteisöllisyyden lisääntyminen. Negatiivisena on voitu kokea luonto- tai kulttuurihistoriallisten selvitysten esille tuomien arvojen aiheuttamat rajoitukset. Myös hitaasti tai ei koskaan toteutuvien rakennuspaikkojen osoittaminen on voitu kokea ongelmallisena.

Pohjois-Porin yleiskaavassa 2000 Ahlaisiin on osoitettu kevyen liikenteen väylä. Ahlaistentiestä vastaa ELY-keskus. Kevyen liikenteen reitin rakentamiselle ei ole estettä, jos sen suunnittelulle ja toteutukselle löytyy rahoitus.

Kyläkaavoituksessa rakennuspaikat määritellään emätila/kantatilaperiaatteen mukaan. Näin taataan perustuslain velvoittama maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Siksi sellainen tila, joka on jo rakentanut paljon, ei välttämättä saa kyläkaavassakaan enää uusia rakennuspaikkoja. Yksittäiseen suunnittelutarveratkaisuun verrattuna kyläosayleiskaavassa on kuitenkin mahdollisuus siirtää, maaomistajien välisin järjestelyin, rakennuspaikkoja kylän kehityksen kannalta suotuisiin kohtiin. Myös käytetty kantatilamitoitus voi antaa tiloille enemmän rakennuspaikkoja suotuisilla kyläalueilla, jos mitoitus perustuu edullisuusvyöhykkeisiin.

Rakennuspaikkojen myöntämiseen oikeuttava kyläkaavoitus voi kuulostaa kevyemmältä osayleiskaavalta mutta on normaalia osayleiskaavaprosessia työläämpi juuri kaikkien osayleiskaava-alueen tilojen rakennuspaikkojen osoittamiseen tarvittavan kantatila/emätilamitoituksen takia. Käytännössä kyläkaavassa tehdään suunnittelutarveratkaisut kaikille kylän tiloille ja rakennuspaikoille samaan aikaan. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun näkökulmasta kyläkaavoihin joudutaan osoittamaan kylän kasvunäkymiin nähden moninkertaisesti rakennuspaikkoja, jotka eivät ehkä koskaan toteudu. Tämän takia kyläkaavan rakentamisen ohjausvaikutus on myös heikko.

Kyläosayleiskaavan tarvitsemat selvitykset:

  • kantatila/emätilamitoitus
  • luontoselvitykset
  • maisema-analyysit
  • kulttuurihistoriallisen rakennuskannan selvitykset
  • pohjavesi- ja kunnallistekniset selvitykset
  • liikenneselvitykset

Kyläosayleiskaavan tarvitsemat selvitykset maksavat 30 000 - 50 000€ riippuen alueen laajuudesta. Itse kaavaprosessi kestää minimissään kaksi vuotta ja on ulkopuolisena työnä samaa suuruusluokkaa 30 000 – 50 000€.

Vuonna 2022 on tehty opinnäytetyö (Kyläkaavoitus maaseudun kehittäjänä, Lapin AMK, Pirkkalainen), jossa on tarkasteltu kyläosayleiskaavojen toteutuneisuutta. Seurantajakso oli vain muutaman vuoden, mutta tässä ajassa kolmeen kylään osoitetusta noin 250:sta uudesta rakennuspaikasta oli rakennettu vain 5. Rakennuspaikkojen kysyntää ei siis ollut erityisesti kohdistunut kyläkaavojen alueelle, vaikka ne oli tehty kylien elinvoiman lisäämiseksi.

Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Porin kaupungin asukasluku tulee pienentymään 9% vuoteen 2040 mennessä. Samaan aikaan aktiivisimman asukassegmentin määrä vähenee yli 10%. Tästä näkökulmasta sekä keskustaajamaan, että kyliin kaavoitetun asumisen tarve tulee vähenemään merkittävästi tulevaisuudessa, vaikka viihtyisät kylät ovatkin olennaisia asukkaiden ja työpaikkojen houkuttelun näkökulmista.
 

Porin kylien kaavatilanne

Porin kylät ovat Lassilaa lukuun ottamatta kaavoitettu. Lassilaan ei ole vuosiin havaittu kohdistuvan rakentamiskysyntää.

  • Ahlaisissa on vuoden 1984 Ympäristöministeriön vahvistama, oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jonka asumisvaraukset eivät ole vielä rakentuneet täyteen. Kaavan rakentamismääräykset ovat asemakaavatasoa. Kaava on vahvistettu ennen MRL §44:n voimaan tuloa. Asumisen leviäminen Ahlaisten osayleiskaava-alueen ulkopuolelle ei ole toivottavaa. Samaa aluetta koskeva oikeusvaikutukseton Pohjois-Porin osayleiskaava 2000 on yleispiirteisempi ja strateginen, ja osoittaa asutukselle mahdollisia laajenemisalueita.
  • Laviassa on Vihteljärvi-Niemenkylä osayleiskaava 1999, joka toimii ohjeena rakennuslupia myönnettäessä.
  • Noormarkussa ja Toukarissa on v. 2015 hyväksytty oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jossa ei ole määrätty suunnittelutarvealuetta.
  • Lyttylässä on oikeusvaikutukseton Meri-Porin osayleiskaava vuodelta 2002. Se toimii ohjeena rakennuslupia myönnettäessä.
     

YHTEENVETO

Kyläkaavoitus on raskas ja kallis väline nopeuttaa haja-asutusalueen lupaprosessia.

Suorat rakennusluvat ja suunnittelutarveratkaisut ovat edullisin ja nopein tapa myöntää rakennuslupia haja-asutusalueelle, jos alueelle ei kohdistu voimakasta rakennuspainetta ja muuta maankäytön ohjaustarvetta ei ole."

Kaupunginhallitus käsitteli asiaa kokouksessaan 5.6.2023 § 310.

Asian esittely ja käsittely on historiatiedoissa.

Ehdotus

Kaupunginhallituksen päätösehdotus:

Kaupunginvaltuusto merkitsee tehdyt toimenpiteet ja annetun lausunnon tiedoksi vastauksena valtuustoaloitteeseen.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Muutoksenhaku

Päätöksestä ei kuntalain 136 §:n perusteella saa tehdä oikaisuvaatimusta tai kunnallisvalitusta.