Kaupunginhallitus, kokous 14.8.2023

Perustelut

Varhaiskasvatukseen tarvitaan lisää tiloja keskustaan ja itäiselle palvelualueelle johtuen palvelujen tarpeen kasvusta ja nykyisten tilojen kunnosta. Varhaiskasvatuslain muutokset muun muassa varhaisen tuen sekä henkilöstömitoitusten osalta ovat lisänneet henkilöstötarvetta. Lisäksi varhaiskasvatuksen osallistumisaste on kasvanut ja etenkin nuorempia alle 3-vuotiaita on hoidossa yhä enemmän, jotka osaltaan lisäävät henkilöstön ja tilojen tarvetta. Myös Ukrainan sotaa paenneiden perheiden kotikuntapäätökset ja lasten sitä kautta saama subjektiivinen varhaiskasvatusoikeus vaikuttavat tilatarpeita lisäävästi.

Tulevan toimintakauden aikana arviolta 8–10 ryhmää on ilman varhaiskasvatuspaikkaa Porin kaupungissa. Mahdollisia uusia, väliaikaisia tiloja tultaisiin käyttämään myös väistötiloina päiväkotirakennusten mahdollisten peruskorjausten aikana. Keskustan alueelle sijoittuva väliaikainen tila palvelisi koko kaupungin tarpeita.

Tilat keskusta-alueen osalta:

• Päiväkoti Viikari tarvitsee peruskorjausta, mikä toteutuessaan tarvitsee väistötilaa. Kohteesta on laadittu tarveselvitys vuonna 2023, jonka perusteella kohde on peruskorjauksen tarpeessa. Lisäksi Viikarin Valkamasta tarvitaan mahdollisesti lisätilaa turvamaan keskusta-alueen päiväkotitarpeet.
• Tulevaisuudessa Päiväkoti Kiertokadun tiloista olisi mahdollisuus luopua, mikäli Viikarin Valkamasta saataisiin lisätilaa päiväkoti Viikarin tarpeisiin.

Tilat itäisellä alueella:

• Väinölän ja Uudenkoiviston päiväkotien rakennukset ovat tulleet tiensä päähän. Molemmissa rakennuksissa on tehty tarvittavat korjaustoimenpiteet, jotta tiloissa voidaan toistaiseksi toimia. Korjaustoimenpiteillä on saatu lisäaikaa muutamia vuosia. Arvio on, että molempien päiväkotien kohdalla elinkaarta on jäljellä noin 2–3 vuotta.
• Itä-Porin päiväkoti valmistuu vuoden 2025 aikana, jolla korvataan Väinölän ja Uudenkoiviston päiväkotien tilat.
• Lisäksi päiväkoti Taikurinhattuun on suunnitteilla peruskorjaus, mikä toteutuessaan tarvitsee väistötilaa, mikäli Uudenkoiviston ja Väinölän päiväkotien tilat eivät ole käyttökunnossa.

Toimitilatarve:

• 8-10 lapsiryhmälle tilat
• Tilat oltava muunneltavat siten, että lapsiryhmän rakenne voidaan toteuttaa eri vuosina eri tavalla. Muunneltavuudessa otettava huomioon wc-tiloissa pesumahdollisuus ainakin 4 ryhmälle
• Joka lapsiryhmään jakotilat pienryhmätoiminnalle
• Joka ryhmään 21 varhaiskasvatuspaikkaa
• Lasten ikärakenteesta riippuen 126–210 varhaiskasvatuspaikkaa ja henkilöstöä noin 25–35
• Keittiö- ja siivoustilat samaan parakkiin
• Henkilökunnan tauko-, suunnittelu- ja palaveritilat
• voisi toteutua parakkipäiväkotina, jonka alustavana sijaintipaikkana olisi vanha Herralahden koulun tontti tai lisätilavuokraus muista mahdollisista kiinteistöistä.

Perustelut

Taustaa

Hankeohjelman laadintaa on edeltänyt selvitystyö koskien Keskustan ja Itä-Porin alueen palvelutarvetta. Selvityksessä todetaan, että varhaiskasvatukseen tarvitaan lisää tiloja keskustaan ja itäiselle palvelualueelle, johtuen palvelujen tarpeen kasvusta ja nykyisten tilojen kunnosta. Varhaiskasvatuslain muutokset muun muassa varhaisen tuen sekä henkilöstömitoitusten osalta ovat lisänneet henkilöstötarvetta. Lisäksi varhaiskasvatuksen osallistumisaste on kasvanut ja etenkin nuorempia alle 3-vuotiaita on hoidossa yhä enemmän, jotka osaltaan lisäävät henkilöstön ja tilojen tarvetta. Myös Ukrainan sotaa paenneiden perheiden kotikuntapäätökset ja lasten sitä kautta saama subjektiivinen varhaiskasvatusoikeus vaikuttavat tilatarpeita lisäävästi ja arviolta 8–10 ryhmää on ilman varhaiskasvatuspaikkaa Porin kaupungissa. Uusia väliaikaisia tiloja tultaisiin käyttämään myös väistötiloina päiväkotirakennusten mahdollisten peruskorjausten aikana. Keskustan alueelle sijoittuva väliaikainen tila palvelisi koko kaupungin tarpeita. 

Tilatarpeen täyttämiseksi on esillä olleet mm. olemassa olevat kaupungin omat tilat ja markkinoilla olevat tilat sekä uudisrakentaminen omaan taseeseen. Em. vaihtoehdot on jouduttu hylkäämään tarpeen väliaikaisuuden aiheuttaman kalleuden tai sopivien tarjolla olevien tilojen puutteen vuoksi.

Kaikista tutkituista vaihtoehdoista hankesuunnitelman pohjana oleva Herralahden ja Herttuan puretun koulun tontille sijoittuva väliaikainen vuokrapäiväkoti on sekä toiminnalliselta että taloudelliselta kannalta paras ratkaisu. Hankesuunnitelman mukainen ryhmien määrä ja tilaohjelma on pienennetty taloudellisten reunaehtojen vuoksi mahdollisimman pieneksi. Suunnitellut tilat ovat kuitenkin riittävät.

Työryhmä

Hankkeen hankeohjelman laatimisesta on vastannut työryhmä, johon ovat kuuluneet: 
• yksikön päällikkö Mikko Viitala 
• kiinteistömanageri Christoffer Finnberg 
• toimintayksikön esimies, Jouni Lehtinen 
• varhaiskasvatusyksikön päällikkö Ritva Välimäki 
• varhaiskasvatuksen palveluvastaava Tytti Männistö 

Hankeohjelman laadinnan teknisinä asiantuntijoina ovat olleet: 

• Rakennuttajainsinööri Janne Heinävaara 
• LVI-insinööri Lasse Väisänen 
• sähköinsinööri Mikko Muurinen 
• liikennesuunnitteluinsinööri Eija Riihimäki 
• palvelupäällikkö Timo Salmi 

Tavoitteena hankeselvityksessä on, että päiväkoti vuokrattaisiin viideksi vuodeksi + kolmen vuoren varaus ja se voisi aloittaa toimintansa keväällä 2024.

Riskit

Toiminnan järjestämiseen liittyvät riskit 
Mikäli hankkeen toteutuksen käynnistyminen viivästyy aikataulussa esitetystä ajankohdasta, niin se on varhaiskasvatuksen osalta suuri riski toiminnan järjestämisen näkökulmasta, koska Itä- Porin tulevan päiväkodin toimitilat valmistuvat vasta 2025 ja huonossa kunnossa oleva Viikarin päiväkoti ja Päiväkoti Taikurinhattu tulee peruskorjata ja niille ei ole osoittaa muuta väistötilaa.  

Tilahankintamalliin liittyvät riskit 
Riskejä arvioidaan syntyvän vähemmän liittyen tarjoajien määrään ja sitä kautta vuokratasoon, kun kilpailutus toteutetaan pääomavuokraperusteisena. Hankinnassa käytetään avointa menettelyä  

Vuokratilamallin keskeisimmät riskit: 
- vuokratilatoimittaja ei kehitä hankkeeseen ratkaisuja, jotka laskisivat bruttoneliöhintaa 
- vuokratilatoimittajan tuotto-odotus hankkeelle nostaa vuokratasoa tavoitehinta-arvion perusteella laskettua korkeammalle varsinkin lyhyelle vuokra-ajalle laskettuna 

Mahdollisuudet:

Vuokratilamallin keskeisimmät mahdollisuudet: 
- vuokratilatoimittajat pitävät kiinnostavina kohteita, joissa on julkissektorin vuokralainen 
- pääomavuokrataso voi tuottaa positiivisen yllätyksen, varsinkin silloin, jos vuokraus jatkuu yli alkuperäisen sopimuskauden 
- Vuokratilan siirtomahdollisuus uuteen paikkaan. 

Kustannukset
Vuokratilamallissa on vertailtu 5 vuoden sopimuskausi. Nyt arvioidun mukaan vuokrakustannukset ovat 5 vuoteen saakka n. 45 000 €/kk ja tämän jälkeen 3 vuotta n. 22 000 €/kk. Pihat ja tonttiliittymät sekä perustukset tehdään omajohtoisesti, joista kustannusarvio on 250.000 euroa. 

Irtokalusteet ja AV-laitteet ovat käyttäjän hankintoja. Pasaasin päiväkoti varustetaan pääasiassa kierrätetyillä kalusteilla. Pääasiassa uusina hankitaan AV-laitteistot ja -varusteet, jotka tukevat juuri tätä käyttötarkoitusta ja edistävät varhaiskasvatuksen pedagogisia tavoitteita. Pasaasin päiväkotihankkeen käyttäjähankintojen kustannusarvio on 100 000 euroa alv 0 %. Laskelma perustuu vuoden 2023 heinäkuun hintatasoon.

Tekninen toimiala huomioi päiväkodin tekniset kustannukset tulevien vuosien talousarviossa ja taloussuunnitelmissa. Sivistystoimiala varaa riittävät resurssit tulevien vuosien talousarviossa ja taloussuunnitelmissa.

Hanketyöryhmän esitys
Hankesuunnittelutyöryhmä esittää Pasaasin päiväkodin toteuttamista hankesuunnitelmassa esitetyn sisällön, laajuuden ja aikataulun mukaisesti vuokratilahankkeena hankkeelle osoitetulle tontille 609-13-13-2.

Sivistyslautakunta käsittelee hankesuunnitelman hyväksymistä kokouksessaan tiistaina 8.8.2023 ennen asian teknisen lautakunnan käsittelyä.

Perustelut

Taustaa

Hankeohjelman laadintaa on edeltänyt selvitystyö koskien Keskustan ja Itä-Porin alueen palvelutarvetta. Selvityksessä todetaan, että varhaiskasvatukseen tarvitaan lisää tiloja keskustaan ja itäiselle palvelualueelle, johtuen palvelujen tarpeen kasvusta ja nykyisten tilojen kunnosta. Varhaiskasvatuslain muutokset muun muassa varhaisen tuen sekä henkilöstömitoitusten osalta ovat lisänneet henkilöstötarvetta. Lisäksi varhaiskasvatuksen osallistumisaste on kasvanut ja etenkin nuorempia alle 3-vuotiaita on hoidossa yhä enemmän, jotka osaltaan lisäävät henkilöstön ja tilojen tarvetta. Myös Ukrainan sotaa paenneiden perheiden kotikuntapäätökset ja lasten sitä kautta saama subjektiivinen varhaiskasvatusoikeus vaikuttavat tilatarpeita lisäävästi ja arviolta 8–10 ryhmää on ilman varhaiskasvatuspaikkaa Porin kaupungissa. Uusia väliaikaisia tiloja tultaisiin käyttämään myös väistötiloina päiväkotirakennusten mahdollisten peruskorjausten aikana. Keskustan alueelle sijoittuva väliaikainen tila palvelisi koko kaupungin tarpeita. 

Tilatarpeen täyttämiseksi on esillä olleet mm. olemassa olevat kaupungin omat tilat ja markkinoilla olevat tilat sekä uudisrakentaminen omaan taseeseen. Em. vaihtoehdot on jouduttu hylkäämään tarpeen väliaikaisuuden aiheuttaman kalleuden tai sopivien tarjolla olevien tilojen puutteen vuoksi.

Kaikista tutkituista vaihtoehdoista hankesuunnitelman pohjana oleva Herralahden ja Herttuan puretun koulun tontille sijoittuva väliaikainen vuokrapäiväkoti on sekä toiminnalliselta että taloudelliselta kannalta paras ratkaisu. Hankesuunnitelman mukainen ryhmien määrä ja tilaohjelma on pienennetty taloudellisten reunaehtojen vuoksi mahdollisimman pieneksi. Suunnitellut tilat ovat kuitenkin riittävät.

Työryhmä

Hankkeen hankeohjelman laatimisesta on vastannut työryhmä, johon ovat kuuluneet: 
• yksikön päällikkö Mikko Viitala 
• kiinteistömanageri Christoffer Finnberg 
• toimintayksikön esimies, Jouni Lehtinen 
• varhaiskasvatusyksikön päällikkö Ritva Välimäki 
• varhaiskasvatuksen palveluvastaava Tytti Männistö 

Hankeohjelman laadinnan teknisinä asiantuntijoina ovat olleet: 

• Rakennuttajainsinööri Janne Heinävaara 
• LVI-insinööri Lasse Väisänen 
• sähköinsinööri Mikko Muurinen 
• liikennesuunnitteluinsinööri Eija Riihimäki 
• palvelupäällikkö Timo Salmi 

Tavoitteena hankeselvityksessä on, että päiväkoti vuokrattaisiin viideksi vuodeksi + kolmen vuoren varaus ja se voisi aloittaa toimintansa keväällä 2024. 

Riskit

Toiminnan järjestämiseen liittyvät riskit 
Mikäli hankkeen toteutuksen käynnistyminen viivästyy aikataulussa esitetystä ajankohdasta, niin se on varhaiskasvatuksen osalta suuri riski toiminnan järjestämisen näkökulmasta, koska Itä- Porin tulevan päiväkodin toimitilat valmistuvat vasta 2025 ja huonossa kunnossa oleva Viikarin päiväkoti ja Päiväkoti Taikurinhattu tulee peruskorjata ja niille ei ole osoittaa muuta väistötilaa.  

Tilahankintamalliin liittyvät riskit 
Riskejä arvioidaan syntyvän vähemmän liittyen tarjoajien määrään ja sitä kautta vuokratasoon, kun kilpailutus toteutetaan pääomavuokraperusteisena. Hankinnassa käytetään avointa menettelyä.

Vuokratilamallin keskeisimmät riskit: 
- vuokratilatoimittaja ei kehitä hankkeeseen ratkaisuja, jotka laskisivat bruttoneliöhintaa 
- vuokratilatoimittajan tuotto-odotus hankkeelle nostaa vuokratasoa tavoitehinta-arvion perusteella laskettua korkeammalle varsinkin lyhyelle vuokra-ajalle laskettuna 

Mahdollisuudet:

Vuokratilamallin keskeisimmät mahdollisuudet: 
- vuokratilatoimittajat pitävät kiinnostavina kohteita, joissa on julkissektorin vuokralainen 
- pääomavuokrataso voi tuottaa positiivisen yllätyksen, varsinkin silloin, jos vuokraus jatkuu yli alkuperäisen sopimuskauden 
- Vuokratilan siirtomahdollisuus uuteen paikkaan. 

Kustannukset
Vuokratilamallissa on vertailtu 5 vuoden sopimuskausi. Nyt arvioidun mukaan vuokrakustannukset ovat 5 vuoteen saakka n. 45 000 €/kk ja tämän jälkeen 3 vuotta n. 22 000 €/kk. Pihat ja tonttiliittymät sekä perustukset tehdään omajohtoisesti, joista kustannusarvio on 250.000 euroa. 

Irtokalusteet ja AV-laitteet ovat käyttäjän hankintoja. Pasaasin päiväkoti varustetaan pääasiassa kierrätetyillä kalusteilla. Pääasiassa uusina hankitaan AV-laitteistot ja -varusteet, jotka tukevat juuri tätä käyttötarkoitusta ja edistävät varhaiskasvatuksen pedagogisia tavoitteita. Pasaasin päiväkotihankkeen käyttäjähankintojen kustannusarvio on 100 000 euroa alv 0 %. Laskelma perustuu vuoden 2023 heinäkuun hintatasoon.

Tekninen toimiala huomioi päiväkodin tekniset kustannukset tulevien vuosien talousarviossa ja taloussuunnitelmissa. Sivistystoimiala varaa riittävät resurssit tulevien vuosien talousarviossa ja taloussuunnitelmissa.

Hanketyöryhmän esitys
Hankesuunnittelutyöryhmä esittää Pasaasin päiväkodin toteuttamista hankesuunnitelmassa esitetyn sisällön, laajuuden ja aikataulun mukaisesti vuokratilahankkeena hankkeelle osoitetulle tontille 609-13-13-2.