Päätöksen peruste
Kaavatilanne
Rakennuspaikka on voimassa olevassa asemakaavassa 609 1325 (hyv. 26.2.2001) osoitettu teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (TK-7). Kaavamääräyksen mukaan liike- ja toimistotiloiksi saa käyttää enintään 20 % sallitusta kerrosalasta. Korttelialueen toiminnat eivät saa aiheuttaa ympäristössä sijaitsevalle asumiseen varatuille korttelialueille melua, joka ylittää 50 dB. Tontit tulee rakentamattomalta katusivultaan aidata. Kaikissa toimenpiteissä tulee kiinnittää huomiota toimenpiteen sopeutumiseen historialliseen ympäristöön.
Rakennuspaikan ja katualueen rajalla on suurimmilta osin merkintä Katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää.
Rakennuspaikka sijoittuu valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (Porin teollisuusmaisema), lounaisosalta Porin kansalliseen kaupunkipuistoon sekä etelästä se rajoittuu valtakunnallisesti arvokkaaseen maisema-alueeseen (Kokemäenjokilaakson kulttuurimaisemat).
Poikkeaminen
Poiketaan maankäyttö- ja rakennuslain 58.1 §:stä, jonka mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden kohdalla asemakaava on otettava huomioon siten kuin jäljempänä säädetää. Asemakaavasta poiketaan seuraavasti:
- Valajankadulle toteutetaan suuntaisliittymä Tehdaskadun ja Työmiehenkadun välille liittymäkiellon kohdalle.
- Tontin eteläreunan piha-alueen tonttiliittymä siirretään Linnansillan rampilta Konepajanrantaan liittymäkiellon kohdalle.
- Tontti jätetään aitaamatta Valajankadun puolelta Työmiehenkadun ja Tehdaskadun väliseltä osuudelta.
Hakemuksen liitteenä on Ramboll Finland Oy:n tekemä liikenneselvitys: Osalan liikekeskus - Liikennetarkastelun päivitys ja väyläsuunnittelu (Ramboll 3.4.2023).
Naapurien kuuleminen
Kaupunki on kuullut naapurit kirjeitse. (MRL 173 §)
Tontin 609-8-12-96 omistaja on esittänyt muistutuksen hakemuksesta:
Suojatien teko kävelijöille ja pyöräilijöille Tehdaskadun kohdalle. Porin kristillisen koulun ja päiväkoti Ankkurin henkilökunta ajaa päivittäin Tehdaskadulta Valajankatu 2 ja 4 osoitteisiin työpaikoilleen. Lisäksi erityisesti päiväkodin lasten huoltajat jättävät lapsensa Valajankatu 2 kohdalle ja käyttävät ajoreittiä aamuisin ja iltapäivisin. Jotain huoltoajoa tapahtuu myös tätä reittiä pitkin. Lisäksi pyydämme huomioimaan, että kyseistä reittiä saattaa käyttää raskaampi liikenne ja työkoneet Valajankatu 4 tontille suoritettavien rakennusprojektien yhteydessä.
Lausunnot
Hakemuksesta on pyydetty kaupungin liikenneinsinöörin, Varsinais-Suomen ELY-keskuksen, Satakunnan Museon sekä Porin kansallisen kaupunkipuiston yhteistyöryhmän lausunnot.
Liikenneinsinööri 8.6.2023:
Liikenneinsinööri näkee, että laaditun liikenneselvityksen perusteella siinä esitetyt liittymäratkaisut sekä valo-ohjattu suojatie ovat mahdollisia toteuttaa, joten poikkeamislupa voidaan tällä perusteella myöntää. Edellytyksenä poikkeamisluvalle tulee kuitenkin olla, että:
- Poikkeamisluvan hakija teettää omalla kustannuksellaan rakennussuunnitelmat esitetyistä liittymä- ja suojatieratkaisuista Infrajohtamisen toimintayksikön ohjeistuksen mukaisesti
- Poikkeamisluvan hakija neuvottelee liikennejärjestelyjen toteuttamiskustannuksista ja -aikataulusta Infrajohtamisen toimintayksikön esimiehen kanssa, ja että
- Kunnossa- ja ylläpitovastuista sovitaan ennen liikennejärjestelyjen valmistumista Infran kunnossapitoyksikön kanssa.
Varsinais-Suomen ELY-keskus 22.6.2023:
ELY-keskus pitää hyvänä, että tyhjillään olleille, entisille teollisuuden käytössä olleille halleille, on uudelleen löytymässä käyttöä. ELY-keskus näkee kuitenkin, että koska alueella on vireillä asemakaavan muutos, olisi järjestelyt ja alueen käyttötarkoitus asianmukaista ratkaista poikkeamisluvan sijasta asemakaavan muutoksella, jolloin alueen tuleva käyttö ratkaistaisiin kokonaisuutena mm. uusimmat selvitykset huomioon ottaen ja riittävin vuorovaikutusmenettelyin. Yleiskaavan moninaiskäyttöalueen tavoitteiden toteuttaminen edellyttää asemakaavallista ratkaisua eikä poikkeamisella saa sitä haitata. Huomioon tulee ottaa myös se periaate, että RKY-alueilla maankäyttöratkaisujen tulisi ensisijaisesti pohjautua voimassa olevaan, ajantasaiseen kaavaan. ELY-keskus huomauttaa, että mikäli alueelle myönnetään poikkeamislupa, tulee luvan käsittelyssä varmistaa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 171 §:n poikkeamisen edellytykset, mm. se, ettei kaavoitukselle aiheuteta haittaa. Myös MRL:n 9 a luvun vähittäiskaupan suuryksikköjä koskevat säännökset tulee ottaa huomioon. ELY-keskus huomauttaa myös, että mikäli hanke ei noudata julkisivujen tai vesikattojen osalta ”sr-21”-kaavamääräystä, edellyttää hanke poikkeamislupaa suojelumerkinnästä.
ELY-keskus toteaa, että hakemuksen mukaiset haetut poikkeamiset koskevat lähinnä liikenneratkaisuja ja aitaamista. Liikenneratkaisujen osalta ELY-keskuksella ei ole tarvetta lausua. Aitaamisen osalta ELY-keskus toteaa, että mikäli asemapiirrokseen merkityt puurivi ja istutukset toteutetaan, rajaavat ne ELY-keskuksen näkemyksen mukaan katutilaa riittävästi.
Valtakunnallisesti arvokkaan kulttuuriympäristön osalta ELY-keskus toteaa, että hakemuksessa olisi ollut syytä määritellä selvemmin myös purettavaksi aiotut rakennukset ja ”osarakennukset”. Inventointien perusteella nämä näyttäisivät olevan arvoluokkaan B määriteltyä polttoainevarastoa (josta osa purettaisiin) lukuun ottamatta alempaan arvoluokkaan C määriteltyjä rakennuksia eikä niissä ole suojelumerkintöjä voimassa olevassa asemakaavassa. ELY-keskus ei omalta osaltaan vastusta niiden purkamista, mikäli polttoainevaraston vanhin osa kuitenkin säilytetään.
ELY-keskus toteaa kuitenkin, että rakennusten purkamisen ja uusien rakentamislupien osalta tulee pyytää lausunto Satakunnan Museolta, jotta voidaan varmistua kulttuuriympäristön arvojen säilymisestä. Erityisesti tulee ottaa huomioon, että laajennus sovitetaan huolellisesti valimorakennukseen.
ELY-keskus toteaa näkemyksenään myös, että vuoden 2023 rakennushistoriaselvityksen toimenpidesuositukset on syytä rakentamisessa ottaa huomioon, myös piha-alueiden osalta. Suosituksissa todetaan mm., että tehtaan eteläisen julkisivun edustalle ei tule rakentaa tai pystyttää mitään, mikä heikentäisi tai häiritsisi tehdasrakennusten arkkitehtuuria ja että vanhan valimon eteläpuolella sijaitseva suojaviheralue tulee säilyttää.
Alueella, jolle hakemus kohdistuu, ei ole Maaperän tilan tietojärjestelmässä (MATTI) olevia kohteita. Lähin kohde sijaitsee välittömästi suunnitellun laajennusalueen itäpuolella olevassa rakennuksessa (Sampo Rosenlew, toimiva kohde viereisessä rakennuksessa osoitteessa Konepajanranta 2). ELY-keskuksella ei ole tarkempaa tietoa mitä toimintaa entisissä teollisuuden käytössä olleissa halleissa, laajennusalueella tai näiden läheisyydessä on aikaisemmin ollut. Alueen teollinen historia huomioiden, on alueilla tehtävien kaivutöiden yhteydessä huomioitava mahdolliset haitta-ainepitoiset maa-ainekset. Mikäli alueella havaitaan mahdollisesti haitta-ainepitoisia maa-aineksia, tulee olla yhteydessä Porin kaupungin ympäristönsuojeluviranomaiseen tai ELY-keskukseen.
Tämä lausunto on tehty yhteistyössä ELY-keskuksen ympäristönsuojeluyksikön kanssa ja se sisältää myös ELY-keskuksen liikenne ja infrastruktuuri -vastuualueen lausunnon.
ELY-keskuksella ei ole toimialaltaan muuta lausuttavaa.
Satakunnan museo 22.6.2023:
Satakunnan Museo pitää hyvänä, että arvokkaille teollisuusrakennuksille tulee käyttöä. Suunnittelualue sijaitsee kulttuurihistoriallisilta ja maisemallisilta arvoiltaan valtakunnallisellakin tasolla poikkeuksellisen merkittävässä ympäristössä, jolla on lisäksi huomattava historiallinen merkitys Porin kehitykselle sekä kaupungin identiteetille. Nämä arvot tulisi olla lähtökohtana kaikessa aluetta koskevassa suunnittelussa. Pohjoisrannan (ja Aittaluodon) teollisuus, Etelärannan Kivi-Pori sekä Kirjurinluodon kansanpuisto kytkeytyvät historiallisesti tiiviisti toisiinsa ja näitä alueita on myös tarkasteltava kokonaisuutena.
Konepajarannan alueella on vireillä asemakaavan muutos. Satakunnan Museo yhtyy Varsinais-Suomen ELY-keskuksen näkemykseen, että valtakunnallisesti merkittävän alueen käyttötarkoitus tulisi lähtökohtaisesti ratkaista kokonaisuutena asemakaavan muutoksella ja riittävällä vuorovaikutusmenettelyllä poikkeamisluvan sijaan.
Käyttötarkoituksen muutoksen siihen liittyvien liikennejärjestelyjen vuoksi alueelta tullaan purkamaan joitakin rakennuksia tai rakennusosia. Alueella toteutettujen taustaselvitysten mukaan purettavaksi aiotut rakennukset tai rakennusosat ovat arvotettu polttoainevarastoa lukuun ottamatta luokkaan C: Oman aikansa arkkitehtuurin tavanomainen edustaja tai rakennus, jonka alkuperäinen ilme ei ole säilynyt. Polttoainevarasto on arvotettu luokkaan B: Oman aikansa arkkitehtuurin tunnistettava edustaja, jonka kokonaishahmo ja/tai julkisivut ovat pääosin säilyneet. Kaupunkikuvallisesti merkittävä. Korjaus- ja muutostoimenpiteissä tulee huomioida rakennuksen alkuperäinen arkkitehtuuri (yksityiskohdat, materiaalit ja mittakaava). Polttoainevaraston alkuperäinen 1900-luvun alussa valmistunut osa tulee säilymään. Satakunnan Museo ei näe estettä suunnitelman mukaiselle rakennusten tai rakennusosien purkamiselle.
Alueella toteutetussa rakennushistoriallisessa selvityksessä on arvioitu myös piha-alueen muutoskestävyyttä. Raportissa mainitaan mm.: Tehdasalueen piha-alueet kestävät muutosta hyvin lukuun ottamatta tehtaan eteläisen julkisivun edustaa, jolle ei tule rakentaa tai pystyttää mitään, mikä heikentäisi tai häiritsisi tehdasrakennusten arkkitehtuuria. Samoin länsipuolen julkisivu tulee säilyttää eheänä. […] Etelän puoleiselle piha-alueelle suositellaan perinteistä kasvillisuutta ”pehmentämään” paikoitusalueita. Vanhan valimon eteläpuolella sijaitseva suojaviheralue tulee säilyttää. Satakunnan Museolla ei ole huomautettavaa suunnitelmissa esitetyistä liikenneratkaisuista sekä aitaamiseen liittyvästä poikkeamisesta, mikäli se toteutetaan suunnitelmien mukaisesti. Satakunnan Museo haluaa kuitenkin jo tässä yhteydessä huomauttaa kaupunkikuvallisesti ja rakennushistoriallisesti erittäin merkittävän ja hyvin säilyneen yhtenäisen fasadin edustalle esitetystä autokaistavarauksesta. Paikalla sijaitseva 1940-luvulla valmistunut ja kaavassa suojeltu höyrykeskus on säilynyt julkisivultaan käytännössä autenttisena ja sillä on merkittävä rooli osana laajempaa punatiilifasadia, jonka merkitystä on korostettu myös taustaselvityksissä. Valtakunnallisesti merkittävän, kaavassa suojellun ja kaupunkikuvallisesti erittäin keskeisen fasadin aukotukseen tehtäviä kulttuurihistoriallisiin ja rakennustaiteellisiin arvoihin poikkeavia ja sopimattomia muutoksia tulee välttää. Sisäänkäyntiä ja varapoistumisteitä lukuun ottamatta liiketoimintaan liittyvät muut ratkaisut tulee toteuttaa uudisrakennusosan yhteyteen, jotta alkuperäisen iäkkään julkisivun aukotukseen ei tapahdu peruuttamatonta muutosta.
Porin kansallisen kaupunkipuiston yhteistyöryhmä 22.6.2023:
Porin kansallisen kaupunkipuiston yhteistyöryhmällä ei ole merkittävää huomautettavaa poikkeuslupahakemukseen. Kansallisen kaupunkipuiston näkökulmasta arvokkaan ympäristön käyttöönottaminen on perusteltua ja kannatettavaa. Ottaen huomioon kohteena olevan alueen arvot ja valtakunnantason merkityksellisyyden, tulee myös viher- ja maisemasuunnittelun alueella olla laadukasta, kaikilla kriteereillä kestävää ja nykyaikaiseen tietoon perustuvaa. Hankesuunnittelussa on huomioitava ilmastonmuutoksen ehkäisyn ja paikallisidentiteetin merkityksellisyyden huomioivat ekologinen ja kulttuurinen kestävyys, jotta hankkeen tuloksena muodostuu laadukasta ja kestävää kaupunkiympäristöä. Porin kansallisen kaupunkipuiston yhteistyöryhmä ehdottaa alueen viher- ja liikennealueiden suunnitteluun viherkertoimen kaltaisen työkalun käyttöönottamista. Menetelmällä voidaan mitata suunnitteluratkaisujen kestävyyttä. Viherkertoimen hyödyntämisellä voidaan myös viestiä kestävään ympäristöön panostamisesta ja suunnitteluprosessin avoimuudesta sekä nykyaikaisuudesta. Näin kansallisen kaupunkipuiston tavoitteita nykyaikaisen ja arvokkaan ympäristön laadun turvaamisesta ja parantamisesta voidaan jatkossa parhain tavoin hyödyntää alueen laatutekijänä.
Porin kansallisen kaupunkipuiston yhteistyöryhmä pitää hyvänä, että Konepajanrannan paikalliset olosuhteet ja alueen ominaispiirteet otetaan alueen suunnittelussa rakennushistoriaselvityksen esittämällä tavalla huomioon. Kaupunkipuiston yhteistyöryhmä kuitenkin muistuttaa, että alueen sijaitseminen Kokemäenjoen rannassa muodostaa kohteelle erityisesti huomioon otettavia laatukriteerejä esimerkiksi hulevesien käsittelystä viihtyisyyttä, luonnon monimuotoisuutta ja jalankulkuliikennettä houkuttelevalla tavalla. Kaupunkivihreän sijoittumisen mahdollisuuksille tulee varata riittävästi tilaa. Käyttötarkoituksen muutos mahdollistaa paikoitusalueen uudenlaisen jäsentelyn katuvihreällä, kuten puilla ja luonnonmukaisilla huleveden imeyttämisrakenteilla ja pintamateriaaleilla. Mustan asfalttipinnoitteen käytöstä tulee Konepajanrannan julkisivujen läheisyydessä luopua. Kohteen julkisen luonteen vuoksi alueen liikennealueiden ulkoasuun on syytä panostaa kapeillakin viherkaistaleilla, välttäen yksipuolista nurmialuetta. Aitaamisvaatimuksen sijaan voidaan katualueita erottaa liikennealueista puu- ja pensasistutuksilla. Viheralueiden ja arkkitehtuurin tulee olla suunniteltu kokonaisuus.
Kaupunkisuunnittelullisesti tonttiliittymän siirtämistä jokirantaan pidetään perusteltuna ratkaisuna, kunhan senkin suunnittelussa ja toteutuksessa huomioidaan kestävään elämäntapaan, kuten kestävää liikkumiseen ja paikallisidentiteetin säilyttämiseen tukeutuvat ratkaisut. Suunnittelussa on hyvä kiinnittää erityistä huomiota alueen nivoutumisesta yhteen urbaanin keskustan kanssa edistäen kevyenliikenteen sujuvia ja viihtyisiä yhteyksiä myös kaupungin keskustan suuntaan sekä tähän asti vajaakäytöllä olevien jokirantojen virkistys- ja kaupunkiluonnon luontoarvojen näkökulmista.
Hakijalle on varattu tilaisuus selityksen antamiseen naapurin huomautuksesta ja lausunnoista.
Asian harkinta
Hakemuksen mukaan Osalan noin viisi vuotta tyhjillään oleville entisille teollisuuden käytössä olleille halleille haetaan rakennusluvalla käyttötarkoituksen muutosta liiketilakäyttöön. Sen lisäksi rakennetaan pihalle uudisrakennus päivittäistavarakauppaa varten. Nykyisen kaavan mukaan tontti 8 kuuluu teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeseen (TK-7). Liike- ja toimistotiloiksi saa käyttää enintään 20 % sallitusta kerrosalasta.
Poikkeamislupaa haetaan kahta uutta tonttiliittymää varten kaavassa merkityn liittymäkiellon paikalle. Valajankadulle toteutetaan suuntaisliittymä Tehdaskadun ja Työmiehenkadun välille. Liittymästä voi etelän suunnasta ajaa tontille ja poistua tontilta pohjoisen suuntaan. Tonttiliittymä on tarkoitettu vain asiakasliikenteeseen. Jalankulkijoille ja pyöräilijöille toteutetaan suojatie Tehdaskadun kohdalle. Nämä toimenpiteet toteutetaan nykyisen kaavan esittämän liittymäkiellon kohdalle. Lisäksi tontin eteläreunan piha-alueen tonttiliittymä siirretään Linnansillan rampilta Konepajanrantaan. Tämän tonttiliittymän kautta on tarkoitus hoitaa alueen asiakas- ja huoltoliikenne. Tontilla on uuden liittymän kohdalla nykyisessä kaavassa liittymäkielto.
Hakemuksen perustelujen mukaan uusi katuliittymä ja katuliittymän siirto sekä uusi kevyenliikenteen yhteys suojateineen rakennetaan uuden liikekeskuksen saavutettavuuden parantamiseksi.
Asia on ollut esillä elinvoima- ja ympäristötoimialan toimialajohtajan asettamassa rakennus- ja poikkeamislupatyöryhmässä. Työryhmä puoltaa poikkeusluvan myöntämistä liikenneinsinöörin lausunnossa mainituin edellytyksin. Poikkeuksen myöntäminen asemakaavan liittymäkiellosta sekä aitaamisvelvoitteesta mahdollistaa rakennuspaikan käyttämisen kaavanmukaisesti liike- ja toimistokäyttöön. Hakemuksen liitteenä olleen liikennetarkastelun ja liikenneinsinöörin lausunnon perusteella hakemuksessa esitetyt liittymäratkaisut ja valo-ohjattu suojatie ovat mahdollisia toteuttaa. Kaupungin katualueella edellytetyt toimenpiteet tulee olla tehtyinä ennen uusien liittymien toteuttamista. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista ja poikkeamisille on hakijan esittämä erityinen syy. (MRL 171 §)
Päätösvallan peruste
Porin kaupungin elinvoima- ja ympäristötoimialan toimintasäännön 16 §:n mukaan toimialajohtaja päättää muista kuin hallintosäännön 27 §:n (oikeasti 25 §) 8. ja 9. kohdan tarkoittamista suunnittelutarveratkaisuista ja poikkeamisista MRL 171 §:n perusteella.