Elinvoima- ja ympäristölautakunta, kokous 14.5.2025

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 47 Elinvoima- ja ympäristölautakunnan lausunto: Isosannan 8. kaupunginosan korttelia 20 (osa) ja Pumpulikatua (osa) koskeva asemakaavan muutos 609 1710 (Puuvilla)

PRIDno-2021-3712

Aikaisempi käsittely

Kaupunginhallitus, 24.3.2025

Valmistelija

Mirko Laurinen, mirko.laurinen@pori.fi

Perustelut

Asemakaavan muutos koskee osaa Isosannan 8. kaupunginosan korttelista n:o 20 ja Pumpulikadusta. Suunnittelualue sijaitsee Puuvillan kauppakeskuksen yhteydessä. Asemakaavan muutos pohjautuu v. 2016 alueen kehittämisestä järjestettyyn arkkitehtuurikilpailuun, jonka järjestivät Renor Oy ja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen. Kilpailu toteutettiin Suomen Arkkitehtiliiton kilpailusääntöjen mukaisena kutsukilpailuna viidelle arkkitehtitoimistolle, ja sen voitti Arkkitehtitoimisto Huttunen-Lipasti-Pakkanen ehdotuksellaan ”Kudottu kaupunki”. 

Suunnittelualue toimii nykyisin kauppakeskuksen pysäköintialueena. Alueen pinta-ala on 1,61 ha ja se on osoitettu voimassa olevassa asemakaavassa toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY-5), autopaikkojen korttelialueeksi (LPA) ja katualueeksi. Suunnittelualue on osa valtakunnallisesti arvokasta rakennettua kulttuuriympäristöä (RKY / Porin teollisuusmaisema). 

Kaavamuutos on tullut vireille maanomistajan Porin Puuvilla Oy:n aloitteesta v. 2018. Kaupunki ja maanomistaja laativat maankäyttösopimuksen ennen asemakaavan hyväksymistä. 

Kaavamuutoksessa alueelle on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialue (APL-5), jolle saa rakentaa myös liike-, toimisto-, työ- ja palvelutiloja. Muu osa suunnittelualueesta on osoitettu autopaikkojen korttelialueeksi (LPA), toimitilarakennusten korttelialueeksi (KTY-5) sekä katualueeksi. Alueen yhteenlaskettu rakennusoikeus laskee 23 250 kerrosalaneliömetristä 21 800 kerrosalaneliömetriin. Suurin sallittu kerrosluku vaihtelee välillä VI—VIII. Kaavamuutos mahdollistaa seitsemän uuden asuinkerrostalon rakentamisen alueelle ja Puuvillan kauppakeskuksen laajentamisen 5 000 kerrosalaneliömetrillä. Alueelle syntyy kaavan toteutumisen myötä arviolta noin 200 uutta asuntoa ja sen asukasluku kasvaa noin 300 henkilöllä. 

Alueen läpiajo Pumpulikaduilta Kehräämönkadulle katkaistaan ja syöttöliikenne siirtyy käyttämään pääosin Kehräämönkatua. Suunniteltu kerrostalokortteli on avointa jalankulkuympäristöä, jolla enintään tontille ajo on sallittu. 

Asuntorakentamisen edellyttämä pysäköintipaikkojen määrä on 140 autopaikkaa, josta kaavamuutosalueelle mahtuu 111 autopaikkaa. Loput tarvittavista autopaikoista sijoittuvat  viereisen kauppakeskuksen pysäköintilaitokseen. Asemakaavan toteutumisen myötä alueelta poistuu noin 350 Puuvillan autopaikkaa, jotka siirtyvät kauppakeskuksen pysäköintilaitokseen. 

Kaavamuutosta koskeva viranomaisneuvottelu pidettiin 10.1.2018. Asemakaavamuutoksen vireilletulosta tiedotettiin lehtikuulutuksella 24.1.2018 ja kirjeellä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 25.1.-7.2.2018. Kaavamuutosluonnos ja päivitetty OAS olivat nähtävillä 10.3.-8.4.2022 ja niiden nähtävilläolosta kuulutettiin 9.3.2022. Luonnosvaiheessa järjestettiin yleisötilaisuus 30.3.2022. 

Kaavaluonnoksesta ja päivitetystä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin 
luonnosvaiheen ennakkolausunnot Varsinais-Suomen ELY-keskukselta, Satakuntaliitolta, Satakunnan Museolta, Pori Energian Energiapalvelut -yksiköltä, Porin Vedeltä, Porin kaupungin elinvoima- ja ympäristötoimialalta sekä teknisen toimialan infrajohtamisyksiköltä ja DNA Oyj:ltä. Kaavaluonnoksesta saatiin kaksi osallismielipidettä. 

Saadut lausunnot koskivat erityisesti kaavan pysäköintijärjestelyitä ja liikennevaikutuksia, rakentamiskorkeutta ja -tehokkuutta, vaikutuksia maisema- ja kulttuuriympäristöön sekä Sofianpuistoon osoitettuja toimintoja. 

Palautteen johdosta kaavamuutosaluetta on luonnosvaiheen jälkeen laajennettu ja kaavaan lisätty maanalainen pysäköintitaso merkinnällä a I/ma. Pysäköintitasolle johtaa ajoyhteys Kehräämönkadulta ja ajoramppi LPA-korttelialueelta. Luonnosvaiheesta poiketen suunnittelun lähtökohdaksi on otettu asuntorakentamisen vaatimien autopaikkojen sijoittaminen pääosin suunnittelualueelle. Hankkeesta on laadittu liikenneselvitys ja liikenteen toimivuustarkastelu sekä pysäköintilaskelma ja -kaaviot.

Korkeimpien rakennusten enimmäiskerroslukua on luonnosvaiheen jälkeen madallettu kahdeksaan ja asuinkerrostalojen rakennusaloja supistettu. Sofianpuiston alue on jätetty pois kaavasta ja pelastustiet sekä leikkipaikat sijoitettu suunnittelualueelle. Rakentamista ohjaavia määräyksiä on täsmennetty ja hankkeen vaikutusten havainnollistamiseksi laadittu leikkauspiirustus ja havainnekuvia.

Täydennysrakentamisella tavoitellaan Puuvillan korttelin käytön tehostumista ja viihtyisyyden paranemista. Kaavamuutoksen myötä nykyinen pysäköintikenttä muuttuu urbaaniksi jalankulkuympäristöksi. Tavoitteena on sovittaa uusi asuinrakentaminen Puuvillan historiallisiin arvoihin. Asuinkerrostalojen pääasialliseksi julkisivumateriaaliksi on määrätty puhtaaksimuurattu tiili ja kattomuodoksi harjakatto. Ulkoalueiden laatutason varmistamiseksi alueelle tulee laatia yhtenäinen ympäristösuunnitelma.  

Mielipiteet ja ennakkolausunnot on esitetty kaavaselostuksen liitteenä olevassa palauteraportissa. Mielipiteet ja ennakkolausunnot ovat kokonaisuudessaan nähtävissä kaavatyön asiakirjoissa kaupungin asianhallintajärjestelmässä.

Tekninen toimiala valmistelee asemakaavan muutokseen liittyvät sopimukset. Asemakaava-muutoksen yhteydessä laaditaan maankäyttösopimus.

Tämän asemakaavan alueella tonttijako laaditaan sitovana ja erillisenä.

Luettelo asianosaisista on nähtävissä asiakirjoissa. 

Asiakirjoihin sisältyy asemakaavakartta ja -selostus.

Ehdotus

Esittelijä

Lauri Inna, kaupunginjohtaja, lauri.inna@pori.fi

Kaupunginhallitus päättää asettaa Isosannan 8. Kaupunginosan korttelia 20 (osa) ja Pumpulikatua (osa) koskevan asemakaavan muutoksen 609 1710 (Puuvilla), päivätty 7.3.2025, nähtäväksi vähintään 30 päivän ajaksi ja pyytää siitä lausunnot Pori Energia Oy Energiayksiköltä, Pori Energia Sähköverkot Oy:ltä, Varsinais-Suomen ELY-keskukselta, Satakunnan museolta, Satakuntaliitolta, tekniseltä lautakunnalta, elinvoima- ja ympäristölautakunnalta, nuorisovaltuustolta, vammaisneuvostolta, vanhusneuvostolta, Satakunnan pelastuslaitokselta, DNA Oy Länsi-Suomelta ja Porin Vedeltä.

Kaavamuutoksen anojalta Porin Puuvilla Oy:ltä peritään kaavan laatimis- ja käsittelykuluja 3500 euroa, joista luonnosvaiheessa on laskutettu 1750 euroa ja loput kun kaavamuutos on hyväksytty.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

_____

Merkitään, että yksikön päällikkö, kaavoitusyksikkö Risto Reipas poistui kokouksesta tämän asiakohdan käsittelyn jälkeen kello 16.06.

Vanhusneuvosto, 8.4.2025

Valmistelija

Mirko Laurinen, mirko.laurinen@pori.fi

Perustelut

Kaupunginhallitus on pyytänyt vanhusneuvostolta lausuntoa Isosannan 8. kaupunginosan korttelia 20 (osa) ja Pumpulikatua (osa) koskevasta asemakaavan muutoksesta 609 1710 (Puuvilla). Lausunto lähetetään kaavoitusyksikölle 2.5.2025 mennessä.

Ehdotusvaiheen kaavakartta ja -selostus ovat liitteenä.

Ehdotus

Vanhusneuvosto valtuuttaa puheenjohtajan ja sihteerin laatimaan lausunnon ja lähettämään sen eteenpäin määräaikaan mennessä. Lausunnossa otetaan huomioon kokouksessa käyty keskustelu.

Päätös

Ehdotuksen mukaan.

Valmistelija

  • Heli Välimaa, ympäristösuunnittelija, heli.valimaa@pori.fi

Perustelut

Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 24.3.2025 asettaa Isosannan 8. kaupunginosan korttelia 20 (osa) ja Pumpulikatua (osa) koskevan asemakaavan muutoksen 609 1710 (Puuvilla), päivätty 7.3.2025, nähtäväksi vähintään 30 päivän ajaksi ja pyytää siitä lausunnot Pori Energia Oy Energiayksiköltä, Pori Energia Sähköverkot Oy:ltä, Varsinais-Suomen ELY-keskukselta, Satakunnan museolta, Satakuntaliitolta, tekniseltä lautakunnalta, elinvoima- ja ympäristölautakunnalta, nuorisovaltuustolta, vammaisneuvostolta, vanhusneuvostolta, Satakunnan pelastuslaitokselta, DNA Oy Länsi-Suomelta ja Porin Vedeltä.

Ehdotus

Esittelijä

  • Lauri Kilkku, toimialajohtaja, elinvoima- ja ympäristötoimiala, lauri.kilkku@pori.fi

Elinvoima- ja ympäristölautakunta päättää antaa seuraavan lausunnon ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa: 

Kaavamuutoksen liikenneselvitykset on tehty hyvin; nykytila muuttuu ja se on asianmukaisesti tunnustettu. Lähivuosina on myös tulossa merkittäviä muutoksia Siltapuistokadun ja Isosannanpuistokadun liikennevirtoihin. Joukkoliikennekäytävä ja paras palvelutaso keskittyy yhä enemmän Siltapuistokadulle sekä Puuvillan että Konepajarannan asemakaavamuutoshankkeiden seurauksena.

Asemakaavamuutoksessa alueen käyttötarkoitusta ollaan muuttamassa ja rakennusoikeutta lisäämässä, mistä seuraa alueen maanomistajalle merkittävää hyötyä. Maanomistaja on alueidenkäyttölain nojalla velvollinen osallistumaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Maanomistajan tulee neuvotella maapolitiikkatiimin kanssa maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen laatimisesta.

Tonttijaon osalta sitovan tonttijaon laatiminen asemakaavan mukana olisi ollut selkein ratkaisu. Asemakaavaehdotus huomioon ottaen vaihtoehtoisia sitovan tonttijaon vaihtoehtoja ei juuri ole. Ohjeellisten tonttien numerointia kaavakartassa tulee muuttaa. Esitettyjä numeroita on jo käytetty samassa korttelissa. Varmin tapa numeroinnin kuntoon saamiseksi on aloittaa se numerosta 38 eteenpäin. Numerolla 7 esitetylle tontille tulee osoittaa kulku.

Autopaikkojen sijoittamisesta muualle kuin tontille, tulee olla olemassa selkeät sopimukset. Epätäsmällinen määräys autopaikkojen sijoittamisesta voi johtaa autopaikkojen ketjuttamiseen hankkeen vaiheittaisessa toteutuksessa. Tästä saattaa seurata esimerkiksi hallitsematonta kadunvarsipysäköintiä.

Kaavamääräyksiä on tarpeen joiltakin osin tarkentaa:

- KTY-5 toimitilarakennusten korttelialuetta koskee määräys, että ”erikseen osoitetuille rakennusaloille on varattava mahdollisuus korttelin 20 keskitetyn pysäköinnin järjestämiseen”. Ilmaisua/merkintää tulee selkeyttää siten, että erikseen osoitettu rakennusala on yksiselitteisesti nähtävissä kaavakartalta. 

- Kaavamerkintä 1 ap / 120 as, l, to osalta nähdään, että autopaikkoja rakentuu liian vähän. Esimerkiksi keskustan alueella autopaikkavaatimus on jopa 1 ap / 75 as tai 1 ap / 100 as.

- KTY-5 -merkintään sisältyy myös määräys, jonka mukaan "rakennuksen julkisivut on rakennettava siten, että ne ovat sopusoinnussa korttelin olemassa olevien rakennusten kanssa julkisivujen, mittasuhteiden, pintojen ja värityksen suhteen". Määräys on hyvin tulkinnanvarainen ja sen ohjaus haastavaa.

- APL-5 asuinkerrostalojen korttelialuetta koskevan määräyksen "Pumpulikadun ja Kehräämökadun välille tulee toteuttaa luonteva kevyen liikenteen yhteys" kuvaava osa "luonteva" on monitulkintainen. Koska jalankululle ja polkupyöräilylle on jo varattu alueen osa, jolle toiminto sijoittuu, yhteyttä ei voine monella eri tavalla sijoittaa. Jää epäselväksi tarkoitetaanko ”luontevalla” tässä tapauksessa materiaaleja tai jotakin muuta vastaavaa. Lisäksi kevyen liikenteen yhteyden toteutuksen vastuun tulee olla tarkemmin kiinteistön omistajalla.

- Korttelialueen yhtenäisen ympäristösuunnitelman laatimisajankohtaa tulee tarkentaa sitoen sen laadittavaksi esimerkiksi ennen ensimmäisen rakennushankkeen rakentamisluvan hakemista.

- KTY-5 -kaavamääräyksessä toimitilojen korttelialueelle voi rakentaa toiminnan kannalta välttämättömiä asuntoja. Määräystä tulee tarkentaa siten, että sallittujen asuntojen lukumäärä on merkitty asemakaavaan. Rakennusvalvonta suhtautuu kriittisesti asuntojen tarpeeseen toimitilarakennusten korttelialueella, eikä näe toiminnassa sellaista välttämättömyyttä, jonka vuoksi asuntoja on tarpeen tälle kaavamääräyksen alueelle rakentaa.

On hyvä asia, että kaava-alueen länsipuolinen Sofianpuisto säilyy ennallaan. Kuitenkin kaupunkivihreää ja vettäläpäiseviä pintoja tulee huomioida kaavamääräyksissä tarkemmin. Esimerkiksi tonteille 6 ja 7 suunniteltujen palvelu- ja senioritalojen yhteyteen ei sisälly kaavaehdotuksessa lainkaan istutettavaa aluetta. Viihtyisyys ja kaupunkivihreä on erityisen tärkeää palveluasumisen näkökulmasta. Esimerkiksi liikuntarajoitteiden takia lähialueen ulkoilualueet saattavat jäädä palveluasukkaiden tavoittamattomiin. Kasvillisuus- ja pintamateriaalivalinnoilla voidaan myös vaikuttaa huleveden hallintaan.

Kaavamuutoksen ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutumisen osalta kaavaselostuksessa todetaan muun muassa, että ”asemakaavan muutoksella mahdollistetaan monipuolinen ja korkeatasoinen asuinrakentaminen nykyiselle pysäköintialueelle, millä on positiivinen vaikutus alueen kaupunkikuvalliseen laatuun ja viihtyisyyteen”. Kaavaselostukseen on hyvä kirjoittaa auki, miten asuinrakentaminen lisää kaupunkikuvallista laatua ja viihtyisyyttä.

Kaavan vaikutusten arviointia tulee täydentää ilmastovaikutusten arvioinnilla.

Kerrostaloja suunniteltaessa on hyvä ottaa huomioon kerrostalojen ilmanvaihdon sisäänotto.  Asuinalueen vieressä olevalla pientaloalueella on luultavasti puun pienpolttoa ja vallitseva tuulensuunta tulee pientaloalueen suunnalta. Hyvällä suunnittelulla vältetään mahdollisia hajuhaittoja, mitä puunpoltosta saattaa tulla.

Päätös

Elinvoima- ja ympäristölautakunta päätti antaa seuraavan lausunnon ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa: 

Kaavamuutoksen liikenneselvitykset on tehty hyvin; nykytila muuttuu ja se on asianmukaisesti tunnustettu. Lähivuosina on myös tulossa merkittäviä muutoksia Siltapuistokadun ja Isosannanpuistokadun liikennevirtoihin. Joukkoliikennekäytävä ja paras palvelutaso keskittyy yhä enemmän Siltapuistokadulle sekä Puuvillan että Konepajarannan asemakaavamuutoshankkeiden seurauksena.

Asemakaavamuutoksessa alueen käyttötarkoitusta ollaan muuttamassa ja rakennusoikeutta lisäämässä, mistä seuraa alueen maanomistajalle merkittävää hyötyä. Maanomistaja on alueidenkäyttölain nojalla velvollinen osallistumaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Maanomistajan tulee neuvotella maapolitiikkatiimin kanssa maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen laatimisesta.

Tonttijaon osalta sitovan tonttijaon laatiminen asemakaavan mukana olisi ollut selkein ratkaisu. Asemakaavaehdotus huomioon ottaen vaihtoehtoisia sitovan tonttijaon vaihtoehtoja ei juuri ole. Ohjeellisten tonttien numerointia kaavakartassa tulee muuttaa. Esitettyjä numeroita on jo käytetty samassa korttelissa. Varmin tapa numeroinnin kuntoon saamiseksi on aloittaa se numerosta 38 eteenpäin. Numerolla 7 esitetylle tontille tulee osoittaa kulku.

Autopaikkojen sijoittamisesta muualle kuin tontille, tulee olla olemassa selkeät sopimukset. Epätäsmällinen määräys autopaikkojen sijoittamisesta voi johtaa autopaikkojen ketjuttamiseen hankkeen vaiheittaisessa toteutuksessa. Tästä saattaa seurata esimerkiksi hallitsematonta kadunvarsipysäköintiä.

Kaavamääräyksiä on tarpeen joiltakin osin tarkentaa:

- KTY-5 toimitilarakennusten korttelialuetta koskee määräys, että ”erikseen osoitetuille rakennusaloille on varattava mahdollisuus korttelin 20 keskitetyn pysäköinnin järjestämiseen”. Ilmaisua/merkintää tulee selkeyttää siten, että erikseen osoitettu rakennusala on yksiselitteisesti nähtävissä kaavakartalta. 

- Kaavamerkintä 1 ap / 120 as, l, to osalta nähdään, että autopaikkoja rakentuu liian vähän. Esimerkiksi keskustan alueella autopaikkavaatimus on jopa 1 ap / 75 as tai 1 ap / 100 as.

- KTY-5 -merkintään sisältyy myös määräys, jonka mukaan "rakennuksen julkisivut on rakennettava siten, että ne ovat sopusoinnussa korttelin olemassa olevien rakennusten kanssa julkisivujen, mittasuhteiden, pintojen ja värityksen suhteen". Määräys on hyvin tulkinnanvarainen ja sen ohjaus haastavaa.

- APL-5 asuinkerrostalojen korttelialuetta koskevan määräyksen "Pumpulikadun ja Kehräämökadun välille tulee toteuttaa luonteva kevyen liikenteen yhteys" kuvaava osa "luonteva" on monitulkintainen. Koska jalankululle ja polkupyöräilylle on jo varattu alueen osa, jolle toiminto sijoittuu, yhteyttä ei voine monella eri tavalla sijoittaa. Jää epäselväksi tarkoitetaanko ”luontevalla” tässä tapauksessa materiaaleja tai jotakin muuta vastaavaa. Lisäksi kevyen liikenteen yhteyden toteutuksen vastuun tulee olla tarkemmin kiinteistön omistajalla.

- Korttelialueen yhtenäisen ympäristösuunnitelman laatimisajankohtaa tulee tarkentaa sitoen sen laadittavaksi esimerkiksi ennen ensimmäisen rakennushankkeen rakentamisluvan hakemista.

- KTY-5 -kaavamääräyksessä toimitilojen korttelialueelle voi rakentaa toiminnan kannalta välttämättömiä asuntoja. Määräystä tulee tarkentaa siten, että sallittujen asuntojen lukumäärä on merkitty asemakaavaan. Rakennusvalvonta suhtautuu kriittisesti asuntojen tarpeeseen toimitilarakennusten korttelialueella, eikä näe toiminnassa sellaista välttämättömyyttä, jonka vuoksi asuntoja on tarpeen tälle kaavamääräyksen alueelle rakentaa.

On hyvä asia, että kaava-alueen länsipuolinen Sofianpuisto säilyy ennallaan. Kuitenkin kaupunkivihreää ja vettäläpäiseviä pintoja tulee huomioida kaavamääräyksissä tarkemmin. Esimerkiksi tonteille 6 ja 7 suunniteltujen palvelu- ja senioritalojen yhteyteen tulee sisältyä istutettavaa aluetta. Viihtyisyys ja kaupunkivihreä on erityisen tärkeää palveluasumisen näkökulmasta. Esimerkiksi liikuntarajoitteiden takia lähialueen ulkoilualueet saattavat jäädä palveluasukkaiden tavoittamattomiin. Kasvillisuus- ja pintamateriaalivalinnoilla voidaan myös vaikuttaa huleveden hallintaan.

Kaavamuutoksen ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutumisen osalta kaavaselostuksessa todetaan muun muassa, että ”asemakaavan muutoksella mahdollistetaan monipuolinen ja korkeatasoinen asuinrakentaminen nykyiselle pysäköintialueelle, millä on positiivinen vaikutus alueen kaupunkikuvalliseen laatuun ja viihtyisyyteen”. Kaavaselostukseen tulee kirjoittaa auki, miten asuinrakentaminen lisää kaupunkikuvallista laatua ja viihtyisyyttä.

Kaavan vaikutusten arviointia tulee täydentää ilmastovaikutusten arvioinnilla.

Kerrostaloja suunniteltaessa tulee ottaa huomioon kerrostalojen ilmanvaihdon sisäänotto.  Asuinalueen vieressä olevalla pientaloalueella on luultavasti puun pienpolttoa ja vallitseva tuulensuunta tulee pientaloalueen suunnalta. Hyvällä suunnittelulla vältetään mahdollisia hajuhaittoja, mitä puunpoltosta saattaa tulla.

Kokouskäsittely

Esittelijä päätti muuttaa päätösehdotustaan keskustelun mukaisesti. 

Tiedoksi

Kaavoitus

Liitteet

Ehdotusvaihe - kaavakartta 609 1710 7.3.2025.pdf (pdf, 1161 kt)
Ehdotusvaihe - kaavaselostus 609 1710 7.3.2025.pdf (pdf, 12554 kt)

Muutoksenhaku

Päätöksestä ei kuntalain 136 §:n perusteella saa tehdä oikaisuvaatimusta tai kunnallisvalitusta.