Kaupunginhallitus, kokous 3.4.2023

Perustelut

Porin kaupunki hakee maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista poikkeamista 1-kerroksisen 300 k-m² suuruisen saunan ja yleisten palvelujen rakennuksen rakentamiselle Porin Kirjurinluodon alueelle. Hanke sijoittuu kaupungin omistamalle kiinteistölle Pori I 609-430-1-18.

Hakemuksen perusteluina ja erityisinä syinä on Kirjurinluodon pitkäaikainen kehittäminen virkistyksen ja tapahtumien alueeksi, mikä on kirjattu myös osaksi Porin kansallisen kaupunkipuiston tavoitteita. Kehittämisen yhtenä keskeisenä tavoitteena on saada alueelle ympärivuotista tapahtumallisuutta palvelevia toimintoja ja rakennuksia. Yleisen saunan toive on ollut esillä useissa aluetta koskevissa suunnitelmissa sekä yleisökyselyissä.

Suunniteltu rakennus sijoittuu asemakaavan mukaiselle virkistysalueelle rakennusalan ulkopuolelle olemassa olevan yleisen rakennuksen ja kunnallistekniikan yhteyteen. Rakennuspaikalla maanpinta on tasossa +2.5, jolloin rakennuksen suojaaminen mahdollista tulvalta on järkevästi toteutettavissa vähäisellä maan ja rakennuksen kohottamisella. Voimassa olevassa asemakaavassa 60 metrin etäisyydellä on rakennusala, jolle on osoitettu 300 k-m² rakennusoikeutta, mutta jolle sauna ja uintimahdollisuus eivät sovellu.

Kaupungin tarkoituksena on hakea poikkeamista rakennusoikeuden sijoittamiseksi toisin kuin asemakaavassa on esitetty. Tämän jälkeen kaupunki pyytää tarjouksia ja luonnossuunnitelmia saunarakennuksesta ja siihen liittyvän vuokra-alueen suunnittelusta ja toteuttamisesta. Tarjouskilpailun tavoitteena on arkkitehtonisesti, maisemallisesti ja toiminnallisesti korkeatasoinen kokonaisuus, jonka toteuttamisesta käydään jatkoneuvottelut voittajan kanssa. Tarjousten arviointia varten perustetaan laaja-alainen hankeryhmä, joka esittää kaupunginhallitukselle kilpailun voittajaa ja jatkoneuvottelujen käynnistämistä. Kaupunki sitoutuu vuokraamaan toimijalta saunapalveluita yleistä käyttöä varten. Tarkoituksena on luoda julkis-yksityinen yhteistyöhanke (PPP).

Kaavatilanne

Voimassa olevan asemakaavan 609 1614 (KV 27.2.2017) mukaan alue on virkistysaluetta, joka on maiseman ja kaupunkikuvan kannalta tärkeä ja joka tulee säilyttää pääosin koivuvaltaisena (V-1). Erikseen osoitetuille alueen osille saa rakentaa alueen käyttötarkoitusta palvelevia rakennuksia, rakennelmia ja laitteita. Kaikissa toimenpiteissä tulee kiinnittää huomiota toimenpiteen sopeutumiseen Kokemäenjoen kulttuurimaisemaan.

Oikeusvaikutteisessa Kantakaupungin yleiskaavassa 2025 (KV 10.12.2007) hankealue on osoitettu lähivirkistysalueeksi, jota kehitetään keskustan kulttuuri- ja virkistyspalvelukeskukseksi (VL-1). Hankealue on osa Porin kansallista kaupunkipuistoa ja se on osoitettu maisemallisesti arvokkaana alueena. Yleiskaavan suunnittelumääräyksessä todetaan, että yleiskaava-alue on alavaa tulvavaaran alaista jokisuistoaluetta ja että suunnittelussa on otettava huomioon tulvavaara ja riskien hallinta.

Kirjurinluoto on osa ehdotettua Kokemäenjokilaakson valtakunnallisesti arvokasta maisema-aluetta sekä Kokemäenjoen luotojen valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä.

Poikkeaminen / Rakentamisrajoitus

MRL 58 §:n mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus).

Lausunnot (MRL 173 §)

Hakemuksesta on saatu pyydetyt lausunnot Varsinais-Suomen ELY-keskukselta ja Satakunnan Museolta. ELY-keskuksen mukaan lähtökohtana RKY-alueilla on, että rakentaminen tapahtuu asemakaavan mukaisesti. Lausunnossa todetaan, että poikkeamista haetaan vain muutama vuosi sitten laadittuun asemakaavaa, jonka alueelle on samaan aikaan tekeillä vaiheasemakaavan muutos uuden rakennusoikeuden merkittäväksi lisäämiseksi alueella. Lisäksi nyt suunniteltu hanke sijoittuisi maiseman kannalta erittäin keskeiselle alueelle ja se olisi massaltaan nykyiseen rakennuskantaan nähden huomattavan suuri. Erityisesti tulee ottaa huomioon, että suunniteltu rakennuspaikka sijoittuu ympäristöön, joka on valtakunnallisesti arvokas.

ELY-keskus katsoo, että hankkeen toteuttamismahdollisuus tulee ratkaista poikkeamisen asemesta asemakaavan muutoksella, jossa rakentamiselle ja sen sijoittumiselle voidaan asettaa tarpeellisia ehtoja ja jonka yhteydessä hankkeen kaupunkikuvalliset vaikutukset ja maisemavaikutukset sekä vaikutukset kansalliseen kaupunkipuistoon voidaan huomioida laajemmin kuin poikkeamisluvan yhteydessä voidaan tehdä. Lisäksi ELY-keskus toteaa, että koska alueella on samanaikaisesti vireillä samaan asemakaavaan kohdistuva vaiheasemakaavamuutos, näkee ELY-keskus tarpeellisena harkita alueelle asemakaavanmuutosta, jossa tarkasteluun otettaisiin kaikki alueeseen kohdistuvat erilaiset muutoshankkeet, mukaan lukien myös mahdolliset laiturihankkeet.

Satakunnan Museo katsoo lausunnossaan, ettei haettua poikkeamislupaa tule myöntää, vaan nykyisestä kaavasta poikkeava rakentaminen tulee ratkaista asemakaavan muutoksella yhdessä vireillä olevan vaiheasemakaavamuutoksen kanssa. Alue, jolle poikkeamislupaa haetaan, on kulttuuriympäristö- ja maisema-arvoiltaan poikkeuksellisen merkittävä. Vaikka suunnilleen samalle alueelle suunniteltiin vuosikymmeniä sitten konserttitalon rakentamista, on tilanne siitä vaiheesta peruuttamattomasti muuttunut viimeistään silloin, kun alueelle perustettiin kansallinen kaupunkipuisto Porin kaupungin hakemuksesta.

Lisäksi Satakunnan Museo katsoo lausunnossaan, että nykyisessä, vain 3,5 vuotta vanhassa asemakaavassa virkistysalueelle sijoitetut ja sitä käyttöä palvelevalle rakentamiselle tarkoitetut rakennuspaikat on tutkittu. Mikäli poikkeamislupa myönnettäisiin, olisi rakentaminen sen lisäksi edelleen mahdollista myös näillä asemakaavassa osoitetuilla rakennusaloilla eli alueen rakennusoikeus kasvaisi merkittävästi, eikä museo pidä sitä mahdollisena ilman maisema ja kansallisen kaupunkipuiston erityisten arvojen vaarantumista. Ajateltu saunarakennus olisi olennaisesti suurempi kuin rantamaisemassa tällä hetkellä näkyvät matalahko pukuhuonerakennus ja Kirjurinluodon vanha kahvilarakennus (kummankin rakennusalan rakennusoikeus asemakaavassa 150 m2). Saunarakennus tulisi toteutuessaan muovaamaan ympäristön käyttöä muutenkin. Hakemuksessa mainitaan laituri ja asiasta käydyssä julkisessa keskustelussa on puhuttu myös kylpytynnyreistä. Uusi toiminta toisi mukanaan rakentamista, jota ei ole edes tarkoitus ratkaista tässä poikkeamisluvassa. Asemakaavassa ympäristön muutakin rakentamista voidaan tutkia poikkeamismenettelyä laajemmin.

Vastine

Porin kaupunki toteaa vastineenaan, että voimassa olevassa asemakaavassa on osoitettu vastaava määrä käyttämätöntä rakennusoikeutta Kirjurinluodon alueelle, kuin hankkeessa on tarkoitus toteuttaa. Rakennusala, jolle rakennusoikeus on osoitettu, sijaitsee noin 60 metrin etäisyydellä suunnitellusta rakennuksesta. Kyseessä olevat alueet ovat kaupungin omistuksessa ja hallinnassa, jolloin kaupunki voi ohjata tulevaa rakentamista alueella. Poikkeamishakemuksella ei ole tarkoitus lisätä alueen rakennusoikeutta, vaan osoittaa käyttämätöntä rakennusoikeutta asemakaavasta poikkeavasti rakennuksen käytön kannalta tarkoituksenmukaisempaan paikkaan. Rakennusoikeuden siirtymisellä ei ole vähäistä merkittävämpiä vaikutuksia joki- tai puistomaisemaan. Hankkeen vaikutuksia on myös arvioitu kansallisen kaupunkipuiston kannalta, eikä suunnitellulla rakentamisella ole todettu olevan kielteisiä vaikutuksia kaupunkipuistolle. Kirjurinluodon yleisestä käytöstä ja laajasta kaupunkilaisia koskevasta merkityksestä johtuen päätösvalta on kaupunginhallituksella.

Rakentaminen on tarkoitus toteuttaa julkis-yksityisen yhteistyöhankkeena. Yhteistyökumppani on tarkoitus valita tarjouskilpailumenettelyllä, jonka tavoitteena on arkkitehtonisesti, maisemallisesti ja toiminnallisesti korkeatasoinen kokonaisuus. Tarjousten arviointia tulee suorittamaan perustettava laaja-alainen hankeryhmä ja kilpailussa voidaan asettaa hankkeelle ehtoja laadukkaan lopputuloksen saavuttamiseksi. Tämän lisäksi kaupungilla on hyvin toimiva organisaatio rakennussuunnittelun ohjaamiseen kaupunkisuunnittelun, rakennusvalvonnan ja kaupunkikuvatoimikunnan yhteistyönä. Kaupungin ollessa alueen omistaja ja myöhemmin vuokra-alueen luovuttaja, on hankkeen ohjaamiseen riittävät mahdollisuudet ilman asemakaavan muutosta. Hankkeen toteuttamismahdollisuudet voidaan käsitellä maankäyttö- ja rakennuslain mukaisena poikkeamislupana. Käynnissä oleva Hanhiluodon vaiheasemakaavamuutos on oma erillinen prosessinsa, jota ei ole mahdollista laajentaa suunnitellun saunarakennuksen alueelle.

Asian harkinta

Asia on ollut esillä kaupunginhallituksen asettamassa rakennus- ja poikkeamislupatyöryhmässä. Työryhmä puoltaa hakemusta seuraavin ehdoin. Tarjouskilpailussa ja rakennussuunnittelun ohjauksessa tulee kiinnittää erityistä huomiota rakentamisen sopeutumiseen Kokemäenjoen kulttuurimaisemaan ja kansalliseen kaupunkipuistoon. Rakennus tulee toteuttaa arkkitehtonisesti ja maisemallisesti korkeatasoisena. Lisäksi vuokra-alueen luovutusehdoissa ja myöhemmässä valvonnassa tulee varmistua siitä, ettei suunniteltu rakentaminen johda epätoivottuun oheisrakentamiseen tai muuhun alueelle sopeutumattomaan toimintaan.

Kirjurinluodon alue on asemakaavassa osoitettu virkistysalueeksi, jolla erikseen osoitetuille osille sallitaan käyttötarkoitusta palveleva rakentaminen. Hakemuksen mukainen rakentaminen voidaan katsoa asemakaavan käyttötarkoituksen mukaiseksi. Olemassa olevan käyttämättömän rakennusoikeuden sijoittaminen kaavasta poikkeavasti voidaan rakennuksen käyttötarkoitus ja suunniteltu toiminta huomioiden katsoa mahdolliseksi. Olemassa oleva yhdyskuntatekniikan sijainti puoltaa suunniteltua rakennuspaikkaa. Hanke mahdollistaa Kirjurinluodon kehittämisen kaupungin tavoitteiden mukaisesti eikä rakentaminen ole ristiriidassa kansallisen kaupunkipuiston kehittämistavoitteiden kanssa.

Kaupungilla on alueen omistuksen ja hallinnan sekä tarjouskilpailu- ja rakennuslupamenettelyiden avulla riittävät mahdollisuudet ohjata hankkeen toteuttamista. Poikkeaminen ei johda rakennusoikeuden lisäämiseen alueella, koska kaupungilla on mahdollisuus hallita rakentamista alueella. Hanke ei edellytä asemakaavan muutosta.

Rakentaminen ei aiheuta haittaa valtakunnallisesti arvokkaan maisema-alueen, rakennetun kulttuuriympäristön tai Porin kansallisen kaupunkipuiston arvoille. Hanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Hakemuksen mukainen rakentaminen ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista ja täyttää muutkin poikkeamiselle asetetut edellytykset. (MRL 171 §)

Kaupunkisuunnittelu esittää poikkeamisluvan myöntämistä edellä mainituin ehdoin.

Päätösvallan peruste

Porin kaupungin hallintosäännön 27 §:n 9. kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää poikkeuksen myöntämisestä rakentamista koskevista säännöksistä MRL 171 §:n perusteella, kun kyseessä on kaupunkikuvallisesti tai kooltaan merkittävä hanke.

Perustelut

Turun hallinto-oikeus (20380/03.04.04.04.16/2021) on pyytänyt Porin kaupunginhallitusta antamaan lausunnon Varsinais-Suomen ELY-keskuksen valitukseen (VARELY/1697/2021) kaupunginhallituksen tekemästä päätöksestä 15.2.2021 § 105: Poikkeaminen, 609-430-1-18, Porin kaupunki, Kirjurinluoto (PRIDno-2020-6104). Lausunnon lisäksi pyydetään toimittamaan lupahakemus liitteineen, virallinen kaavaote vahvistamis- ja hyväksymismerkintöineen ja kaavamääräyksineen, julkipanotodistus sekä ajantasainen rakennuslupa- ja poikkeuslupatilannekartta alueelta. Asiakirjat on luetteloitava erilliseen dokumenttiin ja lisättävä toimitettavaan aineistoon. Hallinto-oikeudelle on myös ilmoitettava lisätietojen antaja yhteystietoineen.

Varsinais-Suomen ELY-keskus vaatii kaupunginhallituksen päätöksen kumoamista lainvastaisena. Poikkeamisen edellytysten ei nähdä toteutuvan maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 2 momentin mukaisesti. ELY-keskus katsoo, että poikkeaminen vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista ja johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen valtakunnallisesti arvokkaan kulttuuriympäristön alueella (RKY). Poikkeamisen katsotaan myös haittaavan kaavan toteutumista.

Perustelun ELY-keskus esittää, että RKY-alueella rakentamisen tulee lähtökohtaisesti tapahtua asemakaavan mukaisesti ja että hankkeen toteuttamismahdollisuudet tulee ratkaista asemakaavan muutoksella. Poikkeamisen nähdään lisäävän alueen rakentamista, olevan massaltaan huomattavan suuri ja sijoittuvan kulttuurimaiseman keskeiselle alueelle lähelle jokea.

Perustelut

Turun hallinto-oikeus (20380/03.04.04.04.16/2021) on 29.6.2021 antanut luvanhakijalle tilaisuuden esittää käsityksensä osapuolten valituksen tehneen ELY-keskuksen ja luvan myöntäneen Porin kaupungin esittämistä vaatimuksista ja muusta aineistosta. Porin kaupunki on hakenut ja saanut jatkoaikaa vastauksen jättämiseksi.