Tekninen lautakunta, kokous 18.10.2022

Perustelut

Vuoden 2023 alusta alkaen perusturvan ja pelastuslaitoksen käyttämät tilat siirtyvät uuden hyvinvointialueen käyttöön. Vuokrattujen tilojen vuokrasopimukset siirtyvät suoraan ja lisäksi kaupungin omistamat tilat vuokrataan hyvinvointialueelle. Perusturvalla on ollut käytössään lähes 100 tuhatta neliötä tiloja. Hyvinvointialueelle vuokrataan noin 50 tuhatta neliötä ja lähes vastaava määrä vähenee kaupungilta ulkoa vuokrattuja tiloja sopimusten siirtymisen myötä. Vuokran hinnan määrittelyä säädellään lainsäädännöllä ja sopimukset tehdään tässä vaiheessa 3+1 vuodeksi. Konserniyhtiöiden sopimukset siirtyvät sellaisenaan hyvinvointialueelle.

Kaupunki on käyttänyt vuokranmäärittelyssä apuna Trellum Consulting Oy:tä. Yhtiö on määritellyt ja osin päivittänyt hyvinvointialueelle vuokrattavien rakennusten tekniset- ja jälleenhankinta-arvot. Arvojen määritys ja päivitys tehtiin koko rakennuksesta, ei pelkästään hyvinvointialueelle vuokrattavasta pinta-alasta. Arvojen määrityksen pohjaksi rakennukset katselmointiin kesäkuussa 2022. Osa rakennusten arvoista pohjautui vuonna 2018 tehtyyn määrittelyyn, joiden tiedot päivitettiin nyt tehtävää vuokralaskentaa varten vuoden 2021 lopun tilanteeseen.

Nyt tehdyn arvonmäärityksen pohjalta rakennuksista laskettiin 7.4.2022 annetun asetuksen mukainen pääomavuokra ja ylläpitovuokra määriteltiin annetun asetuksen liitteiden pohjalta. Asetus mahdollistaa pääomavuokran laskennan aidosti
määritellyn teknisen arvon pohjalta, jolloin nyt tehtyä arvomääritystä käytettiin ja käytetään pääomavuokran laskennan pohjana. Hyvinvointialueelle tullaan vuokraamaan tiloja 64 rakennuksesta, joiden pinta-ala on yhteensä noin 50 tuhatta
neliömetriä. Näistä rakennuksista pääomavuokra lasketaan rakennuksen teknisen arvon pohjalta 6 % tuottovaatimuksella ja pääomavuokran hinta tulee olemaan noin 6,3 miljoonaa euroa vuodessa eli keskimäärin 10,53
€/m2/kk. Ylläpitovuokra määriteltiin asetuksen liitteiden mukaan, sisältäen hallinnon osuuden, kunnossapidon ja asetuksen liitteiden käyttötarkoituskohtaisten ylläpidon kuukausineliöhintojen mukaan laskettu muu
ylläpito -osuuden. Ylläpitovuokra on yhteensä 3,58 miljoonaa euroa vuodessa eli keskimäärin 6,01 €/m2/kk. Bruttovuokra laskennan mukaan hyvinvointialueelle vuokrattavista rakennuksista on noin 9,88 miljoonaa euroa vuodessa eli keskimäärin 16,55 €/ m2/kk. Vuokrien lisäksi veloitetaan hyvinvointalueelta koulujen ja palolaitoksien siivous erillisen mitoituksen mukaan n.150.000 euroa vuodessa.

Tilayksikkö on valmistellut vuokrasopimuksia yhdessä hyvinvointialueen kanssa neuvotellen. Keskeiset neuvotteluissa tarkennetut asiat olivat:

1. Vuokrasopimukset toimitetaan paperisena, liitteinä jokaisessa sopimuksessa on sovellettava vastuunjakotaulukko, yleiset sopimusehdot ja pohjakuvat A3 kokoisena.

2. Vuokrasopimuksiin muut ehdot kohtaan kaikissa kohteissa: pääomavuokra pitää sisällään korvauksen maapohjan käytöstä ja mahdolliset verot ja veroluonteiset maksut. Tilojen käytön muuttuessa oleellisesti, osapuolet sitoutuvat neuvottelemaan jatkosta.

3. Tehtävillä sopimuksilla päätetään Sairaanhoitopiirin kanssa tehdyt vuokrasopimukset.

4. Kouluilta vuokratut tilat jaotellaan kolmeen sopimukseen; suunterveydenhuolto, kouluterveydenhuolto, oppilashuolto, joissa listattuina erikseen kohteet. 

5. Koulujen ja paloasemien tilat vuokrataan siivottuina lisähintaan.

6. Sampolan palvelukeskuksen Itätuulen HYVA:n tiloista ja Kaarisillan koulun HYVA:n tiloista tehdään alivuokrasopimukset.

7. Teljäntorin tiloista tehdään toistaiseksi voimassa oleva sopimus 12kk irtisanomisajalla puolin ja toisin. 

Vuokrasopimukset tehdään valtakunnallista Maakuntien tilakeskus Oy:n Skenarios järjestelmää apuna käyttäen. Järjestelmä luo vuokrasopimukset esitäytettyjen tietojen pohjalta. Vuokrasopimuksen liitteeksi tulee valtakunnallisen valmistelun pohjalta tehty vastuunrajataulukko, jonka yksityiskohdat on neuvoteltu Hyvinvointialueen kanssa Porin toimintamalleihin sopivaksi. Liitteeksi tulee myös yleiset sopimusehdot ja vuokrattavan kohteen pohjakuvat. Päätösesityksen liitteenä on esimerkki sopimusmallista, vastuunrajataulukosta ja yleiset sopimusehdot sekä Iista vuokrattavista kohteista. Listassa näkyy vuokrasopimuksien yleiset periaatteet sopimuksittain ja tiloittain.

Sopimukset on nähtävillä kokouksessa.

Ehdotus

Esittelijä

Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että Hyvinvointialueen kanssa tehdään esityksen mukaiset vuokrasopimukset. Lisäksi tekninen lautakunta päättää esittää, että kaupunginjohtajalle annettaan oikeus tehdä vähäisiä muutoksia sopimuksiin ja oikeus sopimuksien allekirjoitukseen.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.