Valmistelija
Heli Välimaa, ympäristösuunnittelija, heli.valimaa@pori.fi
Perustelut
Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 24.3.2025 asettaa Isosannan 8. kaupunginosan korttelia 20 (osa) ja Pumpulikatua (osa) koskevan asemakaavan muutoksen 609 1710 (Puuvilla), päivätty 7.3.2025, nähtäväksi vähintään 30 päivän ajaksi ja pyytää siitä lausunnot Pori Energia Oy Energiayksiköltä, Pori Energia Sähköverkot Oy:ltä, Varsinais-Suomen ELY-keskukselta, Satakunnan museolta, Satakuntaliitolta, tekniseltä lautakunnalta, elinvoima- ja ympäristölautakunnalta, nuorisovaltuustolta, vammaisneuvostolta, vanhusneuvostolta, Satakunnan pelastuslaitokselta, DNA Oy Länsi-Suomelta ja Porin Vedeltä.
Ehdotus
Esittelijä
Lauri Kilkku, toimialajohtaja, elinvoima- ja ympäristötoimiala, lauri.kilkku@pori.fi
Elinvoima- ja ympäristölautakunta päättää antaa seuraavan lausunnon ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa:
Kaavamuutoksen liikenneselvitykset on tehty hyvin; nykytila muuttuu ja se on asianmukaisesti tunnustettu. Lähivuosina on myös tulossa merkittäviä muutoksia Siltapuistokadun ja Isosannanpuistokadun liikennevirtoihin. Joukkoliikennekäytävä ja paras palvelutaso keskittyy yhä enemmän Siltapuistokadulle sekä Puuvillan että Konepajarannan asemakaavamuutoshankkeiden seurauksena.
Asemakaavamuutoksessa alueen käyttötarkoitusta ollaan muuttamassa ja rakennusoikeutta lisäämässä, mistä seuraa alueen maanomistajalle merkittävää hyötyä. Maanomistaja on alueidenkäyttölain nojalla velvollinen osallistumaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Maanomistajan tulee neuvotella maapolitiikkatiimin kanssa maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen laatimisesta.
Tonttijaon osalta sitovan tonttijaon laatiminen asemakaavan mukana olisi ollut selkein ratkaisu. Asemakaavaehdotus huomioon ottaen vaihtoehtoisia sitovan tonttijaon vaihtoehtoja ei juuri ole. Ohjeellisten tonttien numerointia kaavakartassa tulee muuttaa. Esitettyjä numeroita on jo käytetty samassa korttelissa. Varmin tapa numeroinnin kuntoon saamiseksi on aloittaa se numerosta 38 eteenpäin. Numerolla 7 esitetylle tontille tulee osoittaa kulku.
Autopaikkojen sijoittamisesta muualle kuin tontille, tulee olla olemassa selkeät sopimukset. Epätäsmällinen määräys autopaikkojen sijoittamisesta voi johtaa autopaikkojen ketjuttamiseen hankkeen vaiheittaisessa toteutuksessa. Tästä saattaa seurata esimerkiksi hallitsematonta kadunvarsipysäköintiä.
Kaavamääräyksiä on tarpeen joiltakin osin tarkentaa:
- KTY-5 toimitilarakennusten korttelialuetta koskee määräys, että ”erikseen osoitetuille rakennusaloille on varattava mahdollisuus korttelin 20 keskitetyn pysäköinnin järjestämiseen”. Ilmaisua/merkintää tulee selkeyttää siten, että erikseen osoitettu rakennusala on yksiselitteisesti nähtävissä kaavakartalta.
- Kaavamerkintä 1 ap / 120 as, l, to osalta nähdään, että autopaikkoja rakentuu liian vähän. Esimerkiksi keskustan alueella autopaikkavaatimus on jopa 1 ap / 75 as tai 1 ap / 100 as.
- KTY-5 -merkintään sisältyy myös määräys, jonka mukaan "rakennuksen julkisivut on rakennettava siten, että ne ovat sopusoinnussa korttelin olemassa olevien rakennusten kanssa julkisivujen, mittasuhteiden, pintojen ja värityksen suhteen". Määräys on hyvin tulkinnanvarainen ja sen ohjaus haastavaa.
- APL-5 asuinkerrostalojen korttelialuetta koskevan määräyksen "Pumpulikadun ja Kehräämökadun välille tulee toteuttaa luonteva kevyen liikenteen yhteys" kuvaava osa "luonteva" on monitulkintainen. Koska jalankululle ja polkupyöräilylle on jo varattu alueen osa, jolle toiminto sijoittuu, yhteyttä ei voine monella eri tavalla sijoittaa. Jää epäselväksi tarkoitetaanko ”luontevalla” tässä tapauksessa materiaaleja tai jotakin muuta vastaavaa. Lisäksi kevyen liikenteen yhteyden toteutuksen vastuun tulee olla tarkemmin kiinteistön omistajalla.
- Korttelialueen yhtenäisen ympäristösuunnitelman laatimisajankohtaa tulee tarkentaa sitoen sen laadittavaksi esimerkiksi ennen ensimmäisen rakennushankkeen rakentamisluvan hakemista.
- KTY-5 -kaavamääräyksessä toimitilojen korttelialueelle voi rakentaa toiminnan kannalta välttämättömiä asuntoja. Määräystä tulee tarkentaa siten, että sallittujen asuntojen lukumäärä on merkitty asemakaavaan. Rakennusvalvonta suhtautuu kriittisesti asuntojen tarpeeseen toimitilarakennusten korttelialueella, eikä näe toiminnassa sellaista välttämättömyyttä, jonka vuoksi asuntoja on tarpeen tälle kaavamääräyksen alueelle rakentaa.
On hyvä asia, että kaava-alueen länsipuolinen Sofianpuisto säilyy ennallaan. Kuitenkin kaupunkivihreää ja vettäläpäiseviä pintoja tulee huomioida kaavamääräyksissä tarkemmin. Esimerkiksi tonteille 6 ja 7 suunniteltujen palvelu- ja senioritalojen yhteyteen ei sisälly kaavaehdotuksessa lainkaan istutettavaa aluetta. Viihtyisyys ja kaupunkivihreä on erityisen tärkeää palveluasumisen näkökulmasta. Esimerkiksi liikuntarajoitteiden takia lähialueen ulkoilualueet saattavat jäädä palveluasukkaiden tavoittamattomiin. Kasvillisuus- ja pintamateriaalivalinnoilla voidaan myös vaikuttaa huleveden hallintaan.
Kaavamuutoksen ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutumisen osalta kaavaselostuksessa todetaan muun muassa, että ”asemakaavan muutoksella mahdollistetaan monipuolinen ja korkeatasoinen asuinrakentaminen nykyiselle pysäköintialueelle, millä on positiivinen vaikutus alueen kaupunkikuvalliseen laatuun ja viihtyisyyteen”. Kaavaselostukseen on hyvä kirjoittaa auki, miten asuinrakentaminen lisää kaupunkikuvallista laatua ja viihtyisyyttä.
Kaavan vaikutusten arviointia tulee täydentää ilmastovaikutusten arvioinnilla.
Kerrostaloja suunniteltaessa on hyvä ottaa huomioon kerrostalojen ilmanvaihdon sisäänotto. Asuinalueen vieressä olevalla pientaloalueella on luultavasti puun pienpolttoa ja vallitseva tuulensuunta tulee pientaloalueen suunnalta. Hyvällä suunnittelulla vältetään mahdollisia hajuhaittoja, mitä puunpoltosta saattaa tulla.
Päätös
Elinvoima- ja ympäristölautakunta päätti antaa seuraavan lausunnon ja tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa:
Kaavamuutoksen liikenneselvitykset on tehty hyvin; nykytila muuttuu ja se on asianmukaisesti tunnustettu. Lähivuosina on myös tulossa merkittäviä muutoksia Siltapuistokadun ja Isosannanpuistokadun liikennevirtoihin. Joukkoliikennekäytävä ja paras palvelutaso keskittyy yhä enemmän Siltapuistokadulle sekä Puuvillan että Konepajarannan asemakaavamuutoshankkeiden seurauksena.
Asemakaavamuutoksessa alueen käyttötarkoitusta ollaan muuttamassa ja rakennusoikeutta lisäämässä, mistä seuraa alueen maanomistajalle merkittävää hyötyä. Maanomistaja on alueidenkäyttölain nojalla velvollinen osallistumaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Maanomistajan tulee neuvotella maapolitiikkatiimin kanssa maapoliittisen ohjelman mukaisen maankäyttösopimuksen laatimisesta.
Tonttijaon osalta sitovan tonttijaon laatiminen asemakaavan mukana olisi ollut selkein ratkaisu. Asemakaavaehdotus huomioon ottaen vaihtoehtoisia sitovan tonttijaon vaihtoehtoja ei juuri ole. Ohjeellisten tonttien numerointia kaavakartassa tulee muuttaa. Esitettyjä numeroita on jo käytetty samassa korttelissa. Varmin tapa numeroinnin kuntoon saamiseksi on aloittaa se numerosta 38 eteenpäin. Numerolla 7 esitetylle tontille tulee osoittaa kulku.
Autopaikkojen sijoittamisesta muualle kuin tontille, tulee olla olemassa selkeät sopimukset. Epätäsmällinen määräys autopaikkojen sijoittamisesta voi johtaa autopaikkojen ketjuttamiseen hankkeen vaiheittaisessa toteutuksessa. Tästä saattaa seurata esimerkiksi hallitsematonta kadunvarsipysäköintiä.
Kaavamääräyksiä on tarpeen joiltakin osin tarkentaa:
- KTY-5 toimitilarakennusten korttelialuetta koskee määräys, että ”erikseen osoitetuille rakennusaloille on varattava mahdollisuus korttelin 20 keskitetyn pysäköinnin järjestämiseen”. Ilmaisua/merkintää tulee selkeyttää siten, että erikseen osoitettu rakennusala on yksiselitteisesti nähtävissä kaavakartalta.
- Kaavamerkintä 1 ap / 120 as, l, to osalta nähdään, että autopaikkoja rakentuu liian vähän. Esimerkiksi keskustan alueella autopaikkavaatimus on jopa 1 ap / 75 as tai 1 ap / 100 as.
- KTY-5 -merkintään sisältyy myös määräys, jonka mukaan "rakennuksen julkisivut on rakennettava siten, että ne ovat sopusoinnussa korttelin olemassa olevien rakennusten kanssa julkisivujen, mittasuhteiden, pintojen ja värityksen suhteen". Määräys on hyvin tulkinnanvarainen ja sen ohjaus haastavaa.
- APL-5 asuinkerrostalojen korttelialuetta koskevan määräyksen "Pumpulikadun ja Kehräämökadun välille tulee toteuttaa luonteva kevyen liikenteen yhteys" kuvaava osa "luonteva" on monitulkintainen. Koska jalankululle ja polkupyöräilylle on jo varattu alueen osa, jolle toiminto sijoittuu, yhteyttä ei voine monella eri tavalla sijoittaa. Jää epäselväksi tarkoitetaanko ”luontevalla” tässä tapauksessa materiaaleja tai jotakin muuta vastaavaa. Lisäksi kevyen liikenteen yhteyden toteutuksen vastuun tulee olla tarkemmin kiinteistön omistajalla.
- Korttelialueen yhtenäisen ympäristösuunnitelman laatimisajankohtaa tulee tarkentaa sitoen sen laadittavaksi esimerkiksi ennen ensimmäisen rakennushankkeen rakentamisluvan hakemista.
- KTY-5 -kaavamääräyksessä toimitilojen korttelialueelle voi rakentaa toiminnan kannalta välttämättömiä asuntoja. Määräystä tulee tarkentaa siten, että sallittujen asuntojen lukumäärä on merkitty asemakaavaan. Rakennusvalvonta suhtautuu kriittisesti asuntojen tarpeeseen toimitilarakennusten korttelialueella, eikä näe toiminnassa sellaista välttämättömyyttä, jonka vuoksi asuntoja on tarpeen tälle kaavamääräyksen alueelle rakentaa.
On hyvä asia, että kaava-alueen länsipuolinen Sofianpuisto säilyy ennallaan. Kuitenkin kaupunkivihreää ja vettäläpäiseviä pintoja tulee huomioida kaavamääräyksissä tarkemmin. Esimerkiksi tonteille 6 ja 7 suunniteltujen palvelu- ja senioritalojen yhteyteen tulee sisältyä istutettavaa aluetta. Viihtyisyys ja kaupunkivihreä on erityisen tärkeää palveluasumisen näkökulmasta. Esimerkiksi liikuntarajoitteiden takia lähialueen ulkoilualueet saattavat jäädä palveluasukkaiden tavoittamattomiin. Kasvillisuus- ja pintamateriaalivalinnoilla voidaan myös vaikuttaa huleveden hallintaan.
Kaavamuutoksen ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutumisen osalta kaavaselostuksessa todetaan muun muassa, että ”asemakaavan muutoksella mahdollistetaan monipuolinen ja korkeatasoinen asuinrakentaminen nykyiselle pysäköintialueelle, millä on positiivinen vaikutus alueen kaupunkikuvalliseen laatuun ja viihtyisyyteen”. Kaavaselostukseen tulee kirjoittaa auki, miten asuinrakentaminen lisää kaupunkikuvallista laatua ja viihtyisyyttä.
Kaavan vaikutusten arviointia tulee täydentää ilmastovaikutusten arvioinnilla.
Kerrostaloja suunniteltaessa tulee ottaa huomioon kerrostalojen ilmanvaihdon sisäänotto. Asuinalueen vieressä olevalla pientaloalueella on luultavasti puun pienpolttoa ja vallitseva tuulensuunta tulee pientaloalueen suunnalta. Hyvällä suunnittelulla vältetään mahdollisia hajuhaittoja, mitä puunpoltosta saattaa tulla.
Kokouskäsittely
Esittelijä päätti muuttaa päätösehdotustaan keskustelun mukaisesti.