Tekninen lautakunta, kokous 2.5.2023

Perustelut

Rivitalontontteja on laajempana joukkona hinnoiteltu viimeksi kaupunginvaltuuston päätöksellä 29.5.2017 § 87. Hinnoittelupäätös on sisältänyt pääosin kantakaupungin ulkopuoliset kaupunginosat, joiden alueella kaupungilla on ollut päätöksentekohetkellä luovutettavissa tontteja. Rivitalotonttien kaupunginosakohtaiseksi hinnoitteluksi on päätetty seuraavat yksikköhinnat, jotka on sidottu elinkustannusindeksi (lokakuu 1951=100) vuoden 2016 vuosikeskiarvoon 1913:

Samalla kaupunginvaltuuston päätöksellä 29.5.2017 § 87 on päätetty luovuttaa rivitalotontit Vähärauma 609-25-9-11 ja Ruosniemi 609-51-175-3 tarjouskilpailulla. Lisäksi kaupunginhallituksen päätöksellä 6.2.2018 § 42 on päätetty luovuttaa tarjouskilpailulla rivitalotontit Lotskeri 609-55-6-2, 3 ja 4 sekä 609-55-68-7. Tarjouskilpailut on toteutettu huutokaupoilla, joissa kauppahinnoiksi on saatu Vähäraumalla 113 €/k-m², Ruosniemessä 141 €/k-m² ja Lotskerissa 128 €/k-m².  

Karjarannan asuntomessualueen rivitalotonttien hinnoitteluksi on päätetty (KV 29.10.2018 § 121) tontin 609-21-53-2 osalta 156 €/k-m², tontin 609-21-55-1 osalta 146 €/k-m² ja tontin 609-21-56-1 osalta 147 €/k-m². Hinnat on sidottu elinkustannusindeksin vuoden 2015 keskiarvolukuun 1906. Näistä tonteista vapaana on tontti 609-21-53-2.  

Rivitalotonttien hinnoittelun uudistaminen ja laajentaminen on todettu tarpeelliseksi maanvuokrasopimusten uusimisten, vuokratonttien myymisten ja maankäyttösopimusten laatimisten sujuvoittamiseksi. Viime vuosina tehdyissä tonttien luovutuksissa ja maankäyttösopimuksissa on jouduttu soveltamaan yksittäisiä kiinteistöarvioita kuntalain 130 §:n edellyttämän markkina-arvon määrittelemiseksi.

Uusia rivitalotontteja arvioidaan tulevan luovutukseen vuonna 2024 Pohjoisväylän koulun läheisyydestä Tuulikylän ja Ruosniemen kaupunginosissa. Lisäksi kaupungilla on luovutettavissa olevia rivitalotontteja Klasipruukin alueella, jolle ei ole vahvistettua hinnoittelua. Osa Klasipruukin rivitalotonteista on ollut huutokaupattavana keväällä 2020 pohjahinnalla 80 €/k-m², mutta tonteista ei jätetty tarjouksia. Syynä tonttien heikkoon kysyntään huutokaupassa keväällä 2020 arvioidaan hinnoittelun sijaan olleen koronapandemian puhkeaminen ja siihen liittynyt talouden epävarmuus. Myöhemmin toteutuneiden vertailukauppojen perusteella voidaan todeta, ettei huutokaupan ajankohta kuvannut rivitalotonttien todellista markkinatilannetta ja markkina-arvoa pidemmällä aikavälillä.

Infrajohtaminen on valmistellut rivitalontonttien hintavyöhykekartan, joka kattaa valtaosan kaupungin asemakaavoitetuista asuinalueista. Vyöhykekartta noudattaa pääosin kaupunginosarajoja, kuitenkin siten, että Vähärauman, Ruosniemen ja Tuulikylän kaupunginosien laajuudesta johtuen niiden alueita on päädytty jakamaan eri hintavyöhykkeisiin. Joukkohinnoittelussa tonttien yksilöllisiä ominaisuuksia ei voida ottaa huomioon, vaan tavoitteena on laatia selkeät hintavyöhykkeet. Vyöhykehinnasta on mahdollista poiketa kumpaankin suuntaan, jos tontin ominaisuudet poikkeavat olennaisesti alueen muista tonteista. Tällaiset tapaukset ratkaistaan luovutuspäätösten yhteydessä.

Maapoliittisen ohjelman mukaisesti rivitalotontit hinnoitellaan asemakaavan salliman rakennusoikeuden mukaan (€/k-m²). Niille tonteille, joilla on voimassa olevassa asemakaavassa suojeltavaksi osoitettu rakennus, eikä sen johdosta tontin koko rakennusoikeus ole rakennettavissa, sovelletaan hinnoittelussa harkinnan mukaan toteutuneen rakentamisen kerrosneliömäärää.  

Kuntalain 130 §:n perusteella kaupungin luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön, tulee puolueettoman arvioijan arvioida kiinteistön markkina-arvo niissä tapauksissa, joissa kiinteistöä ei voida luovuttaa avoimella tarjouskilpailulla. Infrajohtaminen on tilannut arviontyön kahdelta puolueettomalta arvioitsijalta valmistelemansa hintavyöhykekartan perusteella. Arviotyön yhteydessä arvioitsijoille on annettu mahdollisuus esittää hintavyöhykkeiden rajauksiin muutoksia. Arvioraportit ovat asian liitteenä.

Saatujen arvioiden perusteella hintavyöhykekarttaa tarkistettiin ja Meri-Porin eri alueet yhdistettiin samaan hintavyöhykkeeseen. Hinnoitteluesityksessä kantakaupungin alueella hinnat perustuvat arvioissa esitettyihin vyöhykehintoihin huomioiden kaupungin viime vuosina luovuttamien rivitalotonttien hinnoittelu. Meri-Porissa ja Noormarkussa hinnoitteluksi esitetään aiemman hinnoittelupäätöksen mukaista indeksitarkistettua hintaa, vaikka tämä osittain ylittää arvioissa esitetyt hinnoittelut. Reposaaressa nykyinen rivitalotonttien hinnoittelu 60 €/k-m² on perustunut pääosin loma-asuntomessualueen tonttien hinnoitteluun. Koska alueen rivitalotonteille ei ole ollut kysyntää, alueen uudeksi hinnoitteluksi esitetään yhtenäistettävän Meri-Porin hinnoitteluun 46 €/k-m².

Infrajohtamisen hinnoitteluesitys:

Infrajohtaminen esittää, että em. hinnoittelu sidotaan elinkustannusindeksin (1951=100) vuoden 2022 keskilukuun 2161.

Rivitalotonttien hinnoittelua sovelletaan:
- asemakaavan mukaisilla rivitalojen (AR-tontit), asuinrakennusten (A-tontit), asuinpientalojen (AP-tontit) ja muilla vastaavilla korttelialueilla, jotka on tarkoitettu pääasiassa rivi- tai luhtitalorakentamiseen.
- asuintonteilla (A-, AP-, AOR-tontit, tmv.), joille on rakennettu enemmän kuin kaksi asuntoa käsittävä asuinrakennus.
- asuintonteilla, joille on rakennettu useampi kuin yksi omakoti- tai paritalo.

Maapoliittisen ohjelman mukaisesti erityistä arvoa omaavat tontit (esim. ranta-alueet, ydinkeskusta, muu erityinen sijainti) luovutetaan pääsääntöisesti avoimella tarjouskilpailulla, jossa tarjousperusteena voi olla hinta tai laatu.

Vuokrasopimusten uusimisessa noudatetaan maapoliittisen ohjelman mukaista siirtymäsäännöstä, jonka mukaisesti uusi vuokra tulee voimaan portaittain viiden vuoden aikana.

Ehdotus

Esittelijä

Tekninen lautakunta esittää kaupunginvaltuuston päätettäväksi, että rivitalotonttien vyöhykehinnoitteluksi vahvistetaan edellä esitetty hinnoittelu ja että hinnat sidotaan elinkustannusindeksin (1951=100) vuoden 2022 keskilukuun 2161.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.