Valmistelija
Mika Painilainen, hallintopäällikkö, tekninen toimiala, mika.painilainen@pori.fi
Perustelut
Taustaa
Kiinteistö Oy Domus Arctopolis on kaupunginhallituksen päätöksen 31.10.2022 §644 mukaisesti laatinut hankesuunnitelman Rautatienpuistokatu 7 Valimorakennuksen peruskorjauksesta esittävän taiteen yhteiskäytölliseksi esitys- ja koulutustilaksi. Hankkeen tarveselvityksessä on kuvattu sivistystoimialan toimijat, joilla on yhteisiä tilatarpeita hankkeeseen liittyen. Hankesuunnitelmavaiheessa suunnitelmaan on lisätty Porin lukion käyttöön suunnitellut luokkatilat sekä täsmennetty sivistystoimialan käyttäjäryhmien tilatarpeita. Valimo-rakennuksen tilat tulevat vastaamaan Palmgren-konservatorion, Porin lukion ilmaisutaidon linjan sekä lukion yleisopetuksen, Cygnaeuksen koulun ja Lastenkulttuurikeskus Kruunupään tilatarpeisiin. Tiloja on suunniteltu myös Kulttuuriyksikön alaiselle lasten ja nuorten avoimelle bänditoiminnalle ja tiloista on mahdollista saada Kulttuuritalo Anniksen toimintoihin kaivattua lisätilaa. Myös muut sivistystoimialan toimijat voivat hyödyntää tiloja omassa toiminnassaan.
Työryhmä
Hankesuunnittelutyöryhmään ovat kuuluneet:
- Kiinteistö Oy Domus Arctopolis / toimitusjohtaja Jenni Jakovaara
- Tekninen toimiala / rakennuttajainsinööri Päivi Kalli
- Palmgren-konservatorio / rehtori Eeva-Maija Talasma
- Kulttuuriyksikkö / kulttuuriyksikön päällikkö Jyri Träskelin
- Porin Lukio / rehtori Janne Hakoniemi
- Cygnaeuksen koulu / rehtori Jenni Saarinen
- Arkkitehtisuunnittelu Mikko Uotila Oy
- LVIS-suunnittelu Granlund Tampere Oy
- Kuntotutkimukset WSP Finland
- Kustannuslaskenta Ramboll
Lisäksi työryhmä on kuullut asiantuntijoita mm. terveysvalvonnasta, museolta ja pelastuslaitokselta.
Riskit
Kiinteistön tämänhetkinen kunto on heikko. Tilojen kunto ei mahdollista ylläpitokustannusten kattamista vuokratuotoilla, sillä tiloja ei voida niiden kunnon takia vuokrata edelleen. Rakennus on tällä hetkellä kaupungin toimintojen osalta käyttökiellossa ja sen kunto heikkenee jatkuvasti ilman tarvittavaa peruskorjausta. Nykytilanteessa rakennus rasittaa kiinteistöyhtiön taloutta, ja yhtiö saattaa joutua jatkossa hakemaan toimintaansa kaupungilta rahoitusta.
Vanhan rakennuksen peruskorjaukseen liittyy aina riskejä. Hankesuunnitelman mukainen rakennuksen peruskorjausaste on noin 80 %. Tämä tarkoittaa rakennuksen perusteellista korjausta. Peruskorjatun kiinteistön tilaohjelma ei tue toimintojen optimaalista sijoittelua rakennukseen eikä peruskorjauksella tulla saavuttamaan energiatehokkuuden osalta uudisrakennusta vastaavaa tasoa. Hankesuunnitelmassa on huolellisella suunnittelulla kuitenkin onnistuttu luomaan rakennukselle toimiva tilaohjelma sekä saatu aikaan suunnitelma turvallisesta ja terveellisestä rakennuksesta, jonka kuntoon sekä toiminnallisuuteen saadaan merkittäviä parannuksia nykytasoon verrattuna.
Uudisrakennus olisi energiatehokkuuden sekä tilaohjelman kannalta optimaalinen. Hankkeen arkkitehdin suunnitelmissa uudisrakennuksen pinta-ala poikkeaa kuitenkin vain 180 neliötä verrattuna nykyisen rakennuksen peruskorjaukseen. Valimo-rakennus on osa Riihikedon koulukortteleita, jotka on luokiteltu valtakunnallisesti merkittäväksi rakennetuksi kulttuuriympäristöksi. On mahdollista, ettei rakennukselle myönnettäisi purkulupaa, jos sitä päädyttäisiin hakemaan.
Rakennuksen kunnostaminen on kokonaisharkinnan perusteella kannatettavaa ottaen huomioon hankesuunnitelmassa esitetyt näkökulmat koskien rakennuksen sijaintia, käyttötarkoitusta sekä hankkeen kokonaiskustannuksia.
Mahdollisuudet
Hankkeen rahoittaa Kiinteistö Oy Domus Arctopolis, eikä se kasvata kaupungin investointiohjelmaa. Hankkeen taloudelliset vaikutukset rajoittuvat kaupungin osalta pelkkiin vuokrakustannuksiin ja sitä kautta teknisen toimialan käyttötalouteen. Hanke ei myöskään edellytä kaupungilta lisärekrytointeja tai aiheuta muita välillisiä kustannuksia.
Rakennus sijaitsee yleiskaavassa suojellulla koulukorttelialueella. Peruskorjaus säilyttää rakennuksen rakennusarvolliset piirteet kaupunkikuvassa sekä edistää vaihtoehtona kestävän kehityksen mukaisten arvojen toteutumista verrattuna korjauskelpoisen rakennuksen purkamiseen ja rakentamiseen uudelleen.
Hankkeella on erittäin suuri toiminnallinen merkitys tilojen käyttäjäryhmille. Peruskorjattu tila parantaa merkittävästä koulukorttelin alueella toimivien oppilaitosten sekä tilaan suunniteltujen muiden käyttäjäryhmien toimintaedellytyksiä sekä mahdollistaa toiminnan kehittämisen erityisesti vetovoiman ja saavutettavuuden näkökulmista. Hankkeesta hyötyvät erityisesti lapset ja nuoret, jotka ovat hankesuunnitelman mukaisten käyttäjäryhmien toiminnoissa pitkälti keskiössä.
Päätöksen lapsivaikutusten arviointi
Hankesuunnitelman yhteydessä toteutettiin Porissa ensimmäistä kertaa päätöksenteon tueksi lapsivaikutusten arviointi, jossa äänensä saivat kuuluviin Porin lukion, Palmgren-konservatorion sekä Cygnaeuksen koulun oppilaat. Arvioinnissa nousivat esille erityisesti tilahankkeen välittömät vaikutukset opiskeluun ja sen sujuvuuteen sekä mahdollisuuteen saavuttaa opinnoille asetettuja tavoitteita. Lapset ja nuoret nostivat esille myös tilahankkeen etenemisen kautta saavutettavat hyödyt yhdenvertaisuuden parantamisessa sekä hyvinvoinnin lisäämisessä. Ympäristön elinvoiman nähtiin tilahankkeen etenemisen kautta lisääntyvän ja yleisen turvallisuuden kohentuvan. Rakennuksen sijaintia pidettiin mahtavana, joskin huolta aiheutti mahdollinen rakennusaikainen haitta opiskeluun. Kooste lapsivaikutusten arvioinnista on liitteenä.
Talous
Valimo-rakennuksen peruskorjauksen kustannusarvio on 4.867.000 euroa. Hanke rahoitetaan Kiinteistö Oy Domus Arctopoliksen ottamalla pankkilainalla, jolle se hakee kaupungin 80 % takauksen. Lainan ehtona on kaupungin kanssa tehtävä pitkäaikainen vuokrasopimus. Kustannusarvion on laatinut Ramboll.
Arvio tulevasta vuokratasosta on noin 400.000 euroa/vuosi. Sekä hankkeen kokonaiskustannukset että tuleva vuokrataso tarkentuvat hankkeen sekä sen rahoituksen kilpailutuksen jälkeen. Vuokrataso on arvioitu käyttäen 4 % korkotasoa sekä 25 vuoden laina-aikaa. Vuokrasopimus tuodaan päätöksentekoon kustannusten tarkennuttua.
Työryhmän esitys
Hanketyöryhmä sekä Kiinteistö Oy Domus Arctopoliksen hallitus esittävät, että Porin kaupunki päättää hyväksyä liitteenä olevan hankesuunnitelman jatkovalmisteluun.
Vuokrasopimus
Teknisen toimialan tilayksikkö on neuvotellut alustavasta vuokrasopimuksesta yhtiön kanssa. Vuokrasopimuksen luonnos on liitteenä. Vuokran määrä tarkentuu rakennuskustannuksien selvittyä rakentamisen jälkeen. Rakentamisen suunnittelu ja peruskorjaus voi alkaa, kun hankesuunnitelma ja vuokrasopimusluonnos on hyväksytty.
Ehdotus
Esittelijä
Markku Koppelomäki, toimialajohtaja, tekninen toimiala, markku.koppelomaki@pori.fi
Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle hankesuunnitelman hyväksymistä ja pyytää tekemään hankesuunnitelman perusteella vuokrasopimukseen tarvittavat määrärahavaraukset tulevien vuosien taloussuunnitelmiin sekä esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen valtuustolle vuokrasopimusluonnoksen hyväksymistä, oikeuttaen teknisen toimialajohtajan tekemään sopimukseen vähäisiä muutoksia.
Päätös
Tekninen lautakunta päätti äänin 8-5 hyväksyä muutetun päätösehdotuksen, eli tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle hankesuunnitelman hyväksymistä muutettuna niin, että peruskorjauksen sijaan puretaan vanha ja tehdään tilalle uudisrakennus. Perusteena riskien minimointi ja erittäin pieni kustannusero verrattuna peruskorjaukseen. Tekninen lautakunta pyytää tekemään hankesuunnitelman perusteella vuokrasopimukseen tarvittavat määrärahavaraukset tulevien vuosien taloussuunnitelmiin sekä esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen valtuustolle vuokrasopimusluonnoksen hyväksymistä, oikeuttaen teknisen toimialajohtajan tekemään sopimukseen vähäisiä muutoksia.
Lisäksi lautakunta päätti tarkastaa tämän asian välittömästi kokouksessa.
Kokouskäsittely
Ennen päätöksentekoa Kiinteistö Oy Domus Arctopoliksen toimitusjohtaja Jenni Jakovaara, rehtori Eeva-Maija Talasma ja kulttuuriyksikön päällikkö Jyri Träskelin esittelivät Valimo -hanketta (16:32-17:55).
Keskustelun kuluessa puheenjohtaja Mikael Ropo ehdotti Minna Haaviston kannattamana, että tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle hankesuunnitelman hyväksymistä muutettuna niin, että peruskorjauksen sijaan puretaan vanha ja tehdään tilalle uudisrakennus. Perusteena riskien minimointi ja erittäin pieni kustannusero verrattuna peruskorjaukseen. Tekninen lautakunta pyytää tekemään hankesuunnitelman perusteella vuokrasopimukseen tarvittavat määrärahavaraukset tulevien vuosien taloussuunnitelmiin sekä esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen valtuustolle vuokrasopimusluonnoksen hyväksymistä, oikeuttaen teknisen toimialajohtajan tekemään sopimukseen vähäisiä muutoksia.
Keskustelun jälkeen puheenjohtaja totesi, että oli tehty päätösehdotuksesta poikkeava kannatettu ehdotus, joten on äänestettävä.
Puheenjohtaja teki seuraavanlaisen äänestysehdotuksen, joka hyväksyttiin. Ne, jotka kannattavat päätösehdotusta/pohjaehdotusta painavat JAA -näppäintä ja ne, jotka kannattavat puheenjohtajan muutosehdotusta painavat EI -näppäintä.
Suoritetussa äänestyksessä päätösehdotusta kannattivat Antti Lehtonen, Raija Koskiranta, Johanna Rantanen, Markku Tanttinen, Saana Hannula. Muutosehdotusta kannattivat Christa Lahto, Jarno Joensuu, Viliina Välimäki, Mikko Pakkasela, Mikael Ropo, Jari Haapaniemi, Sami Viitasaari ja Minna Haavisto. Tekninen lautakunta päätti äänin 8 -5 hyväksyä muutetun päätösehdotuksen.