Kaupunginhallitus, kokous 17.4.2023

Perustelut

Maapolitiikalla tarkoitetaan maa-alueiden hankintaan, luovutukseen, kaupungin maaomaisuuden hallinnointiin ja yksityisen maan kaavoittamiseen sekä asemakaavojen toteuttamisen edistämiseen liittyviä tavoitteita ja toimenpiteitä. Maapolitiikan harjoittaminen on kunnan lakisääteinen tehtävä (maankäyttö- ja rakennuslaki 5a § ja 20 §).  

Maapolitiikka on osa kaupungin kehittämisstrategiaa. Maapolitiikalla luodaan edellytykset suunnitella ja toteuttaa pitkäjänteisesti kaupungin maankäyttöä, rakentamista sekä niihin liittyvää toimintaa ja taloutta. Maapoliittisessa ohjelmassa kaupunki päättää maapolitiikan strategiset tavoitteensa, toimintaperiaatteensa sekä käytettävissä olevat maapoliittiset keinot.

Porin kaupungin maapoliittinen ohjelma hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa vuonna 1968. Ohjelma oli tiettävästi laatuaan ensimmäinen koko maassa. Sittemmin ohjelmaa on olosuhteiden ja lainsäädännön muuttuessa uusittu seuraavasti:
Maapoliittinen ohjelma                                       KV                       27.8.1968
Maapoliittinen ohjelma II                                    KV                       11.2.1974
Maapoliittinen ohjelma III                                   KV                       24.4.1978
Maapoliittinen ohjelma IV                                   KV                       2.6.1986
Maapoliittinen ohjelma V                                    KV                       18.2.1991
Maapoliittinen ohjelma 2004                              KV                       1.2.1999
Maapoliittinen ohjelma VII, osa 1                     KV                       28.4.2008

Maapoliittisen ohjelman kokonaisuudistuksen laatiminen on todettu tarpeelliseksi useissa eri yhteyksissä muun muassa lainsäädännössä tapahtuneista muutoksista johtuen. Maapoliittista ohjelmaa ei ole myöskään uudistettu Noormarkun ja Lavian kuntaliitosten jälkeen.

Ohjelman uudistamista on valmisteltu virkamiestyönä osittain yhteistyössä valmistelutyöryhmän kanssa. Valmisteluvastuussa on ollut teknisen toimialan infrayksikön infrajohtamisen maapolitiikkatiimi, joka on laatinut maapoliittisen ohjelman luonnoksen. Ohjelmaluonnos on esitelty kaupunginhallitukselle sekä tekniselle lautakunnalle tammikuussa 2023.

Ohjelmaluonnos asetettiin julkisesti nähtäväksi ja kommentoitavaksi 27.1.-23.2.2023 väliseksi ajaksi ja ohjelmasta pyydettiin lausunnot keskeisiltä sidosryhmiltä, joista tarkemmat tiedot liitteenä olevasta osallistamis- ja vastineraportista. Saapuneet lausunnot ovat lisäksi erillisenä liitteenä.

Maapoliittinen ohjelma VIII on järjestyksessään kahdeksas kaupungin maapoliittinen ohjelma. Ohjelma noudattaa pääosin nykyisin voimassa olevia maapoliittisia ohjelmia ja pitkäaikaisia käytäntöjä. Maapolitiikan periaatteiden mukaisesti toiminnan tulee olla pitkäjänteistä ja johdonmukaista. Maapolitiikkaa on kuitenkin syytä kehittää ja täydentää siten, että se vastaa nykytilanteeseen, kehitystrendeihin ja ennakoitavissa oleviin muutoksiin. Merkittävimpiä muutoksia on tehty seuraaviin aiheisiin:

-          Maan luovutuksen yleisiin periaatteisiin on lisätty tapaukset, joiden toteutuessa vuokratonttia ei myydä vuokralaiselle (luku 4.1.).

-          Tonttien vuokrasopimukset tehdään pääsääntöisesti 50 vuodeksi (luku 4.2.). Nykyisin kerrostalotonttien vuokrasopimukset on tehty pääsääntöisesti 60 vuodeksi.

-          Rakentamattomat asuintontit luovutetaan aluksi vuokraamalla ja tontti voidaan pääsääntöisesti myydä vuokralaiselle, kun rakentamisvelvoite on täytetty, ellei yleisistä periaatteista muuta johdu (luku 4.3.). Nykyisin omakotitontin hakijalla on ollut mahdollisuus ostaa tontti ennen rakentamisvelvoitteen täyttämistä. Uuden linjauksen tarkoituksena on yhtenäistää tontinluovutusperiaatteita sekä edistää tonttien rakentumista luovutusehtojen mukaisesti ja keventää sopimusvalvontaa.

-          Yritystonttien luovutusperiaatteista on poistettu nykyisessä maapoliittisessa ohjelmassa mainitut tontinvuokran alennusperiaatteet (luku 4.4). Nykyisen kuntalain 130 § ja EU:n valtiontukisäädösten nojalla kunnan luovuttaessa kiinteistön, tulee hinnoittelun perustua puolueettoman arvioijan arvioimaan markkina-arvoon.

-          Maankäyttösopimuskorvausten maksuperiaatteita on täydennetty ja selkeytetty aiempaan nähden (luku 5.1.).

-          Asuinkortteleiden täydennysrakentamiseen liittyvissä hankkeissa sovelletaan yleisistä maankäyttösopimusperiaatteista poikkeavia kannustimia (luku 5.2.).

-          Rakentamisvelvoitteen täyttäminen edellyttää, että rakennusvalvontaviranomainen voi suorittaa rakennuksessa hyväksyttävän lopputarkastuksen (luvut 4.3. ja 4.4.). Nykyisin velvoitteen täyttäminen on sidottu hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen suorittamiseen. Muutoksella pyritään siihen, että lopputarkastukset tulisivat kattavammin suoritetuiksi.

Oheiseen maapoliittiseen ohjelmaan ei ole tehty merkittäviä muutoksia nähtävänä olleeseen luonnokseen nähden. Ohjelmaan on lisätty lausuntojen vastineissa läpikäytyjä täydennyksiä ja tarkennuksia sekä lisätty lainsäädäntöön liittyvää tietoa maapoliittisista keinoista.

Ennen tämän maapoliittisen ohjelman voimaantuloa tehtyihin tonttien varaus- ja myyntipäätöksiin sovelletaan tekohetkellä voimassa olleita luovutusehtoja.

Perustelut

Tekninen lautakunta päätti kokouksessaan 7.3.2023 § 51 palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi. Kokouskäsittelyssä ohjelmaa esitettiin täydennettäväksi maapolitiikan määrittelyä, kehittämiskorvausta ja kehittämisaluetta koskevilta osilta. Lisäksi ohjelmassa esitettiin huomioitavaksi kiertotaloustavoitteet nykyistä laajemmin sekä tarkasteltavan asuintonttien luovutusta ja hajarakentamisen ohjaamista koskevia linjauksia.       

Kokouskäsittelyn jälkeen maapoliittiseen ohjelmaan on tehty muutoksia, jotka on korostettu päivitettyyn ohjelmaan punaisella. Päivityksen yhteydessä ohjelmaan on tehty seuraavia muutoksia:

-          Maapolitiikan määrittelyä sekä roolia osana maankäytön suunnittelua ja toteuttamista on täydennetty. (luku 1.1.)

-          Maapolitiikan keskeisissä tavoitteissa ja tontinluovutuksen kilpailutuksessa on huomioitu kiertotalouden edistäminen. (luvut 2. ja 4.1.)

-          Etuostoa, lunastusta, kehittämiskorvausta ja kehittämisaluetta koskevia kohtia on täydennetty. (luvut 3.2., 5.3. ja 5.4.)

-          Hajarakentamisen ohjaamista koskevia linjauksia on tarkennettu. (luku 7.)

-          Ohjelman voimaantuloajankohdaksi on muutettu 1.7.2023.

-          Ohjelman liitteeksi on lisätty koonnit maapolitiikan toteutumisesta (liite 1) ja maapoliittisten keinojen perusteista (liite 2).

-          Nähtävilläoloajan jälkeen saapunut Suomen Luonnonsuojeluliitto Pori ry:n lausunto on lisätty liitteenä oleviin lausuntoihin sekä päivitettyyn osallistamis- ja vastineraporttiin. 

Oheisessa maapoliittisessa ohjelmassa asuintonttien luovuttamista koskevan luvun (luku 4.3.) ensimmäisessä kappaleessa on linjattu, että rakentamattomat asuintontit luovutetaan aluksi vuokraamalla ja että tontti voidaan pääsääntöisesti myydä vuokralaiselle rakentamisvelvoitteen täyttymisen jälkeen. Mikäli ohjelman linjausta esitetään muutettavaksi siten, että asuintontit voidaan myös jatkossa myydä ennen rakentamisvelvoitteen täyttymistä, ehdotetaan kappale muutettavaksi muotoon:
Asuintontit luovutetaan sekä myymällä että vuokraamalla. Vuokrattu tontti voidaan pääsääntöisesti myydä vuokralaiselle, ellei vuokrasopimuksesta tai edellä mainituista yleisistä periaatteista (kohta 4.1.) muuta johdu. Vuokratonttia myytäessä käytetään ostohetkellä voimassa olevia myyntiperiaatteita, ellei vuokrasopimuksesta muuta johdu.

Ennen tämän maapoliittisen ohjelman voimaantuloa tehtyihin tonttien varaus- ja myyntipäätöksiin sovelletaan tekohetkellä voimassa olleita luovutusehtoja.